Mehr Durchblick bei der Grundsteuererklärung - Teil I

Grundsteuer: Fristen, Fragen, Fehler

Das Datum zur Abgabe der Grundsteuererklärung rückt näher. Viele Eigentümer von Grundstücken dürften sich jetzt mit ihrer Grundsteuer beschäftigen. Hier sind Tipps für mehr Durchblick.

Rund 5,5 Mio. Schreiben verschickten die Finanzämter im Mai an Grundstückseigentümer sowie Land- und Forstwirte in Nordrhein-Westfalen. Obwohl die Finanzverwaltung ankündigte, die Grundsteuerreform so bürgerfreundlich wie möglich zu gestalten, haben viele Grundstückseigentümer noch nichts unternommen oder sind frustriert, zumal es insbesondere anfangs technisch bei Elster holperte. Und langsam drängt die Zeit.

Frist: 31. Oktober 2022

Bis zum 31. Oktober 2022 muss die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“, kurz Grundsteuererklärung, beim Finanzamt sein. Das wirft Fragen auf: Welche Angaben muss ich machen? Wo finde ich fehlende Daten? Wird es teurer? Die Antworten kennt Jan Koch, Politikreferent beim Verband Wohneigentum NRW. Beim Web-Seminar für selbstnutzende Wohneigentümer seines Verbandes referierte er vergangene Woche in Sachen Grundsteuer B.

Anmerkung der Redaktion: Über Fristen, Fragen und welche Daten benötigt werden, informieren wir in diesem Beitrag. Wo Fehler lauern, ob es teuer werden könnte, wo Hilfe und Schritt-für Schritt-Erklärungen zu finden sind, berichten wir in Folge 34 des Wochenblattes für Landwirtschaft und Landleben. Den Beitrag finden Sie auch hier online. Und noch eine Anmerkung: Es geht um Tipps zur Grundsteuer B. Für „A“ gibt es generell einige Unterschiede bei der Erklärung. Die Grundsteuer B ist insofern relevant, da Wohnhaus und Altenteilerhaus nach der Reform nicht mehr land- und forstwirtschaftliches Vermögen, sondern Grundvermögen sind, und damit der Grundsteuer B unterliegen.

Reform der Grundsteuer

Der Einheitswert geht - der Grundsteuerwert kommt

von Rebecca Kopf

NRW schließt sich dem Bundesmodell der Grundsteuerreform an. Der Einheitswert geht. Der Grundsteuerwert kommt. Wer gewinnt, wer verliert? Welche Folgen hat das für Landwirte?

Muss ich da mitmachen?

Ja. Die bisherige Grundsteuer wird reformiert. Es brauchte eine neue Grundlage zur Berechnung. Denn im Jahr 2018 urteilte das Bundesverfassungsgericht, dass der bisherige Einheitswert als Grundlage zur Berechnung veraltet, verfassungswidrig und zu einer Ungleichbehandlung eigentlich gleichwertiger Grundstücke führt. Anstelle des Einheitswertes tritt der Grundsteuerwert. Auch für land- und forstwirtschaftliche Flächen ergeben sich wichtige Neuerungen bei der Bewertung. Über die Folgen berichten wir im Herbst.

Stichtag für die Berechnung ist der 1. Januar 2022. Alle sieben Jahre wird der Grundsteuerwert überprüft. Ändert sich in der Zwischenzeit etwas, auch früher. An dieser Stelle riet Referent Koch: „Auch wenn sich Bodenrichtwerte nach unten entwickeln, sollte man das gegenüber dem Finanzamt anzeigen.“

Wegen der Grundsteuerreform und der Neubewertung muss jetzt jeder, der ein bebautes oder unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung sowie einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb oder auch einzelne Flächen besitzt oder erbbauberechtigt ist, zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 die Grundsteuererklärung abgeben.

Wie und wo Erklärung einreichen?

Grundsätzlich geht das nur online über das Portal www.elster.de. „Wer weder die persönlichen noch die technischen Fähigkeiten besitzt, weil er weder Computer noch Internetzugang hat, kann bei seinem zuständigen Finanzamt einen Antrag stellen, um die Erklärung in Papierform einzureichen“, gab Koch einen Hinweis.

Grundsteuererklärung ganz einfach: Eine andere, sehr einfache, kostenlose Möglichkeit ist die Grundsteuererklärung für Privateigentum” vom Bundesfinanzministerium. Diese steht seit dem 4. Juli online auf www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de und ist nur für private Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken. Wer seine Steuern bereits über Elster macht, kann dieses Portal nicht nutzen. Für landwirtschaftliche Flächen eignet sich diese vereinfachte Erklärung ebenfalls nicht.

Welche Daten werden bei Wohngrundstücken abgefragt?

  • Aktenzeichen
  • Grundbuchinformationen (Flurstück, Grundbuchblatt und Gemarkung)
  • Bodenrichtwert – ist der durchschnittliche Preis in € pro m² des Bodens mehrere Grundstücke, die im Wesentlichen gleich genutzt und gleichwertig sind. „Der Nachtteil ist, dass hier als Basis 2021 gilt, als die Immobilienpreise auf einem Höchststand waren“, kritisierte Koch und adressierte an die Politik, später bei den Hebesätzen zu korrigieren und für Steuerneutralität zu gewähren.
  • Grundstücksfläche

Die meisten dieser Daten zur Grundsteuererklärung liefern die Fainznämter in den individuellen Schreiben, die sie ab Mai verschickt haben. Lediglich diese Angaben müssen Eigentümer selbstständig beisteuern:

  • Adresse,
  • Eigentumsverhältnisse,
  • Grundstücksart – beispielsweise unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Zweifamilienhaus, gemischt genutztes Grundstück, sonstiges Grundstück -,
  • Wohnfläche,
  • Anzahl der (Tief)-Garagenstellplätze – Carports und freie Stellplätze auf Wohneigentum müssen nicht angegeben werden.
  • Baujahr und gegebenenfalls das Jahr einer Kernsanierung: Bei Wohngrundstücken die vor 1949 erstmalig bezugsfertig waren genügt diese Angabe ohne konkretere Angabe des Baujahres. Bei allen anderen Gebäuden ist das exakte Baujahr einzutragen.

Wo bekomme ich fehlende Informationen?

„Nicht jeder hat das Schreiben des Finanzamtes bekommen oder hat es gerade zur Hand. Das ist ärgerlich, aber man kommt trotzdem relativ einfach an alle enthaltenen Infos “, nahm Koch den Druck raus und verwies auf das Grundsteuerportal online unter www.grundsteuer-geodaten.nrw.de.

  • Dort sind viele Daten zu finden. Man wählt zwischen Grundsteuer A (Landwirtschaftliche Flächen) und Grundsteuer B (u.a. Wohnhaus, Altenteilerhaus, unbebaute Grundstücke) aus.
  • Dann gibt man seine Adresse ein. Es öffnet sich die Flurkarte und man kann per linkem Mausklick seinen persönlichen Sachdatenauszug erstellen. Dieser orientiert sich an der Ausfüllmaske in Elster.

„Fehlt das Infoschreiben mit dem Aktenzeichen, ist das auch kein Problem“, beruhigte der Referent, „das AZ steht zwar nicht im Sachdatenauszug, aber es ist in einem ,alten‘ Grundsteuerbescheid zu finden oder bei der Kommune oder dem Finanzamt zu erfragen.“

Die amtlichen Bodenrichtwerte kann man auf www.boris.nrw.de, der Online-Seite des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land NRW nachschauen. Fehlen Informationen zum Grundbuch oder sind die Angaben des Finanzamtes falsch, riet Koch Eigentümern, sich an ihr Grundbuchamt zu wenden.

Deutschlandweit müssen rund 35 Mio. Immobilien neu bewertet werden. Die neue Grundsteuer gilt am 1. Januar 2025. (Bildquelle: Kopf)

Welche Unterlagen sollte ich parat legen?

Es hilft, folgende Unterlagen beim Ausfüllen der Grundsteuerklärung griffbereit zu haben:

  • Grundbuchauszug und/oder Kaufunterlagen,
  • gegebenenfalls aktuellen Grundsteuerbescheid,
  • Informationen zur Wohnfläche,
  • Informationen zu Sanierungsmaßnahmen

Wie wird die neue Grundsteuerwert berechnet?

„Die Berechnung fußt auf zwei Säulen“, erklärte Koch.
1) Wert des Bodens (abgezinster Bodenwert), wobei Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Baujahr und Grundstücksart die Höhe des berücksichtigten abgezinsten Bodenwerts beeinflussen
2) Wert des Gebäudes (kapitalisierter Reinertrag), wobei jeweils die Wohnfläche, das Mietniveau, das Baujahr und die Grundstücksart einen Einfluss auf die Berechnung dieser fiktiven Mieteinnahmen haben.

Für besonders große Wohngrundstücke ab 500 m2 konnte Koch ein wenig beruhigen. Bei Wohngrundstücken wird grundsätzlich nie der volle Bodenwert - also die Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert - berücksichtigt, sondern maximal 60 % dieses Werts. Wenn Grundstücke größer als die Norm sind, wird aber auch das mit sogenannten Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt. Es erfolgt dann quasi ein anteiliger Abschlag. In einigen Sonderfällen gibt es zudem die Möglichkeit, Grundstücke in bebaute und nicht bebaubare Teilflächen einzuteilen.

Der Referent wies darauf hin, dass das Baujahr und die Grundstücksgröße und Wohnfläche Einfluss auf die Steuer haben. „Nicht mehr angeben als verlangt wird“, sagte er und leitete über zum Punkt „Fehler vermeiden“. Dazu dann mehr in Folge 34 vom 25. August 2022 und online hier.

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