Grundsteuer: Vorsicht mit diesen Angaben

+++ Aktualisierung am 14. Oktober 2022: Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung wurde vom 31. Oktober 2022 auf den 31. Januar 2023 verlängert. +++

Der Sommer geht – die Grundsteuererklärung kommt. Bis 31. Januar 2023 muss die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ (Grundsteuererklärung) beim Finanzamt sein.

Ärger mit der Grundsteuer

„Vielen bereitet die Grundsteuererklärung Kopfzerbrechen“, weiß Jan Koch, Politikreferent beim Verband Wohneigentum NRW. Bei ­einem Webseminar des Verbandes für selbstnutzende Wohneigen­tümer informierte er in Sachen Grundsteuer B.

Anmerkung der Redaktion: Den Teil „Fristen, Fragen und notwendige Daten zur Grundsteuer B“ finden Sie in Folge 33/2022 oder hier. In diesem Beitrag berichten wir über Fehler und verraten, wo Anleitungen zu finden sind. Es geht um Tipps zur Grundsteuer B. Diese ist insofern für Landwirte relevant, da Wohnhaus und Altenteilerhaus ab 1. Januar 2025 nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören, sondern der Grundsteuer B unterliegen. Für „A“ gibt es einige Unterschiede bei der Erklärung (vgl. Folge 19/2022).

Achtung bei diesen Punkten

Bodenrichtwert: „Der Sachdatenauszug listet u. U. mehrere Bodenrichtwerte für Flächen bzw. sogar für Teilflächen auf. „Der Eigentümer muss den Wert auswählen, der auf die Nutzung bzw. Bebauung der Fläche zutrifft“, erläuterte Koch. Zum Stichtag 1. Januar 2022 ist der aktuelle Wert anzugeben.

Grundstücke, Garagen, Gärten: Mehrere Flurstücke, die als wirtschaftliche Einheit in einem Nutzungszusammenhang stehen, sind ­zusammen anzugeben. Für Privatwege, Garagenhöfe oder Hausgärten gelten in der Regel die gleichen Bodenrichtwerte.

Kernsanierung: „Eine Kernsanierung erhöht den Wert des Hauses und damit die fällige Grundsteuer“, sagte der Referent. Doch bloß weil man umfassend renoviert hat, müsse man nicht automatisch eine Kernsanierung angeben. Kochs Botschaft: Prüfen, ob eine Kern­sanierung vorliegt! Das ist erst der Fall, wenn alle folgenden Maßnahmen in einem „engen zeitlichen Zusammenhang“ durchgeführt wurden:

• Neues Dach (inkl. Dämmung),
• neue Fassade (inkl. Dämmung),
• neue Fenster, Türen, Fußböden,
• neuer Innenausbau,
• neue Bäder,
• neue Heizungsanlage,
• neue Sanitär- und Elektroinstallationen.

Wohnfläche: In der Grundsteuer­erklärung sind Wohn- und Nutzfläche zusammen anzugeben. Das ist für Privatpersonen irreführend. Nach Angaben des Verbandes für Wohneigentum NRW versteht der Gesetzgeber unter Nutzfläche generell betrieblich oder zu öffent­lichen Zwecken genutzte Flächen oder ggf. Vereinsräume, Verkaufsräume oder Werkstätten, nicht aber Keller oder Heizungsräume.

Zur Wohnfläche gehören demnach: Balkone, Terrassen und Loggien. Sie werden in der Regel zu einem Viertel berechnet; ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder – zur Hälfte berechnet; Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als 2 m – ebenfalls zur Hälfte berechnet.

Nicht zur Wohnfläche zählen und nicht anzugeben sind: Keller- und Heizungsräume, Waschküche, Garagen, unausgebaute Dachböden, Treppen mit mehr als drei Stufen, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als 1 m Standhöhe. „Wurden der Keller und das Dachgeschoss für Wohnzwecke genehmigt und ausgebaut, sind sie anzugeben“, betonte Koch.

Wird es teuer?

Die neue Grundsteuer ist ab 1. Januar 2025 fällig. „Die zugehörigen Bescheide versenden die Finanzämter voraussichtlich ab Mitte 2024“, berichtete der Referent und ergänzte: „Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer letztendlich sein wird, hängt von der jeweiligen Kommune ab.“ Die Berechnung erfolgt wie bisher in drei Schritten: Grundsteuerwert x Messzahl x Hebesatz. In NRW reichen die Hebesätze von 140 % (Langenfeld) bis fast 1000 % (910 % Witten).

Laut Verband Wohneigentum werden einige Kommunen ihre Grundsteuerhebesätze anpassen müssen, damit die Reform keine Steuer­erhöhung durch die Hintertür wird. Unter www.grundsteuer.de/rechner lässt sich online berechnen, wie hoch möglicherweise die zu erwartende Grundsteuer ist, gab Koch einen Tipp. Zugleich wies er darauf­hin, dass das Ergebnis nur eine Prognose darstellt.

Grundsteuererklärung ist machbar

„Eigentlich ist die Grund­steuererklärung machbar“, kommentierte der Politikreferent zum Ende der Onlineveranstaltung und verwies auf kostenlose seriöse Hilfs­angebote im Internet. Trotzdem gebe es Fälle, wo ein Fachmann helfen muss. Dazu gehören u. U. land- und forstwirtschaftliche Flächen, Grundstücke mit hohen Bodenrichtwerten, sehr große Grundstücke, komplizierte Eigentumsverhältnisse oder hohe zu erwartende Grundsteuerwerte. Übrigens: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung der Finanzverwaltung NRW für Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist im Gespräch. Wir veröffentlichen diese, sobald sie vorliegt.

Hilfe bei der Grundsteuer: „Hilfe, die Grundsteuer!“ oder „Hilfe bei der Grundsteuer“: Für Letzteres gibt es für Grundstückseigentümer einiges an kostenlosen und barrierefreien Infos, Checklisten, Videos und Anleitungen für Elster.

Mehr Durchblick bei der Grundsteuererklärung

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Liegt die Grundsteuererklärung quer im Magen? Das muss nicht sein. Wir haben kostenlose, seröse Hilfsportale von Verbänden, Ämtern und der Bundesregierung durchforstet und für nützlich befunden.

Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung und Ausfüllhilfe für Elster für Landwirte finden Sie hier.

• Wissenswertes zur Grundsteuerreform, herausgegeben von den Finanz­verwaltungen der Länder und des Bundes: www.grundsteuer­reform.de -> Steuerchatbot.
• Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten, herausgeben vom Bundesministerium der Finanzen: www.bundesfinanzministerium.de -> Service->FAQ-> Grundsteuer
• Schritt-Für-Schritt-Anleitungen für Eigentümer von Wohngrundstücken zum Ausfüllen sowie Checklisten und Hotlines gibt es beim Grundsteuerportal der Finanzverwaltung NRW unter www.finanzverwaltung.nrw.de/grundsteuerreform.

Die Links in unseren Print- und Online­beiträgen zur Grundsteuer sind hier noch einmal aufgelistet:

• Verband Wohneigentum NRW: www.wohneigentum.nrw
• Grundsteuererklärung für Privateigentum: www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de
• Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW: www.boris.nrw.de
• Grundsteuerportal NRW: www.grundsteuer-geodaten.nrw.de
• Rechner für die Grundsteuer: www.grundsteuer.de/rechner.

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