Die jährliche Pacht sowie die Pachtsumme über die gesamte Vertragslaufzeit ist nur ein Aspekt, der bei der Flächenverpachtung für Photovoltaik-Freiflächenanlagen (PV-FFA) eine Rolle spielt. Wie Rechtsanwalt Stefan Schomakers, WLV Steinfurt, berichtet, warten noch weitere Stolperfallen. Einige davon zählen wir an dieser Stelle auf. Ganz wichtig: Die Liste ist nicht vollständig und ersetzt auf keinen Fall die dringend zu empfehlende Vertragsprüfung durch einen Rechtsanwalt sowie das Gespräch mit dem eigenen Steuerberater!
Ziel: Flächensicherung
Ist ein Vertrag unterschrieben, ist es nicht mehr möglich, auf der Fläche selbst eine Anlage zu bauen oder sie an einen anderen Projektierer zu verpachten. Gleichzeitig garantiert die Unterschrift aber nicht, dass der Geschäftspartner tatsächlich baut. Viele Verträge dienen erst einmal der Flächensicherung. Ob ein konkretes Projekt kommt, ist nicht sicher. Wer also eine Unterschrift unter einen Vertrag setzt, bindet sich damit an einen Projektierer, ohne zu wissen, ob jemals Geld fließen wird. Empfehlenswert ist es deshalb, eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Wird nach einem gewissen Zeitraum (vielleicht fünf oder sechs Jahre) nicht gebaut, können Flächeneigentümer den Vertrag kündigen.
Fließt schon in der Planungsphase Geld?
In vielen Fällen sehen die Verträge zumindest im ersten Entwurf kein Bereithalteentgelt vor. Viele Projektierer versuchen also, sich die Flächen ohne Gegenleistung zu reservieren. „Ob jährliche Zahlungen fließen oder ein Einmalbetrag von vielleicht 1000 € ist Verhandlungssache“, sagt Schomakers. Gehen Projektierer darauf ein, zeigen sie, so der Rechtsanwalt, ein Stück weit, dass sie das Projekt ernst nehmen. Gleiches gilt für die Übernahme von Rechtsanwaltskosten.
Ab wann fließen die regulären Pachtzahlungen?
Bei Höfen in der Höfeordnung kann der Bau einer PV-FFA noch bis zu 20 Jahre nach der Hofübergabe dazu führen, dass Geschwister einen Anspruch auf eine höhere Abfindung bzw. Nachabfindung haben. Sind die PV-Flächen nicht mehr landwirtschaftlich nutzbar, gehören sie nicht mehr zum klassischen Hofvermögen, sondern werden nach allgemeinem Recht und damit mit dem Verkehrswert bewertet. Dies kann im Todesfall des Übergebers Pflichtteilsergänzungsansprüche begründen, sofern nicht zu Lebzeiten ein Abfindungs- und Pflichtteilsverzichtsvertrag mit den weichenden Erben geschlossen wurde, der dies abdeckt. Auch kann die Bewertung Auswirkungen auf die Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer haben.
Schutzstatus von Ausgleichsflächen
Auch wenn PV-FFA erneuerbare Energie erzeugen und unterhalb der Module vielleicht neue Biotope entstehen, müssen aktuell immer noch Ausgleichsflächen angelegt werden. Wie groß diese sein müssen, entscheiden die Genehmigungsbehörden vor Ort. Projektierer planen die Ausgleichsflächen häufig direkt an der Anlage ein. „Ausgleichsflächen erhalten einen Schutzstatus, der auch dann erhalten bleibt, wenn die PV-Anlage längst wieder abgebaut ist. Diese Fläche fällt also zusätzlich und auf Dauer aus der Landwirtschaft“, warnt Schomakers.
Weitere Fragen stehen im Raum:
- Wer zahlt die höhere Grundsteuer?
- Wer trägt die Erschließungskosten?
- Wer kommt für die Kosten auf, wenn der Anlagenbau ins Stocken gerät?
- Ist der Rückbau für Module und Erdkabel geregelt?
- Manchmal wird eine Übernahme der Anlage nach Ende der Vertragslaufzeit angeboten. Flächeneigentümer sollen die Anlage dann selbst weiterbetreiben können. Lohnt das wirklich?
- Fallen Nebenkosten an?
- Wird bei jedem Wetter gebaut? Werden Maßnahmen getroffen, um den Boden zu schonen?
- Welche Änderungen werden im Grundbuch übernommen?
- Wer betreibt die Anlage?
- Was ist mit bisher nur wenig beachteten oder unbekannten Auswirkungen? Unter Beobachtung ist zurzeit zum Beispiel der Eintrag von Zink über verzinkte Stahlständer.
- Ist die Vergabe an einen Investor der richtige Weg? Oder bringen Selbst- bzw. gemeinsames Bauen (Bürgerprojekte) Vorteile?
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