Jochen Nölle ist Steuerberater und Geschäftsführer der Wetreu Hellweg KG in Soest. Er empfieht Folgendes:
- Nutzen Sie das Gebäude nach der Hofübergabe um, sollten Sie prüfen, ob die Verletzung der Behaltensfristen (fünf oder sieben Jahre) nachträglich Erbschaft- oder Schenkungsteuer auslöst.
- Übertragen Sie ein bereits umgenutztes Gebäude, kann das hohe Schenkungsteuer auslösen, da es meist zum Grundvermögen gehört, das nicht steuerbefreit ist und durch neue Parameter im Bewertungsgesetz seit Anfang 2023 noch höher bewertet wird. Reduzieren lässt sich die Steuer, indem Sie mit dem Übernehmer Gegenleistungen vereinbaren wie etwa die Übernahme von Verbindlichkeiten, Nießbrauch oder Altenteilsleistungen.
Vor- und Umsatzsteuer
- Haben Sie beim Bau oder der Sanierung als optierender Landwirt Vorsteuern gezogen, müssen Sie diese anteilig zurückzahlen, wenn Sie das Gebäude innerhalb von zehn Jahren nach der Investition zu Wohnungen umnutzen.
- Vermieten Sie an einen Unternehmer, der die Räume für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt, können Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten. Aber: Der Umsatz zählt dann zum Gesamtumsatz. Liegt der über 600 000 €, können Sie nicht mehr pauschalieren.
- Beauftragen Sie ein ausländisches Unternehmen mit Bauleistungen, achten Sie darauf, wo dieses seinen Sitz hat: Bei ausländischen Unternehmen müssen Sie als Auftragnehmer anfallende Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen. Weist etwa der Bauunternehmer in der Rechnung 50 000 € netto aus, mit dem Hinweis, dass er polnischer Unternehmer ist, müssen Sie zusätzlich 9500 € Umsatzsteuer ans Finanzamt überweisen.
Entnahme aus dem Betriebsvermögen
- Meist befindet sich das Gebäude vor der Umnutzung im Betriebsvermögen. Zeigen Sie keine Entnahme an, verbleibt es dort. Nutzen Sie die Wohnung aber selbst oder überlassen sie kostenlos etwa Ihrem Sohn, kommt es zur Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen. Für die Ermittlung der Höhe der dabei aufgedeckten Reserven ist der Gebäudewert vor Umnutzung entscheidend. Der ist nachher schwer zu ermitteln. Im Zweifel setzt das Finanzamt ihn zu hoch an. Lassen Sie darüber daher vor Umbau ein Gutachten erstellen.
- Bleibt das Gebäude im Betriebsvermögen, lösen Eigenleistungen und Wertsteigerungen bei Verkäufen oder Entnahmen Einkommensteuer aus. So kann es besonders bei Umnutzungen zu Wohnraum besser sein, diesen vor Umbau ins Privatvermögen zu überführen.
Stille Reserven übertragen
- Auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Gebäudeumnutzung können Sie mittels § 6 b Einkommensteuergesetz aufgedeckte stille Reserven etwa aus Landverkäufen übertragen.
- Gebäude im Privatvermögen lassen sich auch an den Nachfolger verkaufen statt unentgeltlich übertragen. So kann der Nachfolger die Abschreibung vom Kaufpreis vornehmen, statt von dem inzwischen womöglich sehr niedrigen Restwert. Den Kaufpreis könnten Sie ihm auch später in Form einer Schenkung erstatten, was bis 400 000 € beispielsweise an die eigenen Kinder steuerfrei bleibt.
- Übergeben Sie die umgenutzte Wohnung im Betriebsvermögen an den Hofnachfolger, ist es hilfreich, wenn ein Anteil des Baraltenteils für die Übertragung dieser Wohnung gewährt wird, da der Barwert des Altenteils die Schenkungsteuer reduzieren kann.
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