In ein frisch renoviertes Haus oder gar einen Neubau einzuziehen, ist ein tolles Gefühl. Alles ist gut in Schuss, die Wände sind makellos gestrichen. Doch jeder Hausbesitzer weiß, dass sich das schnell ändern wird. Wer Immobilien vermietet, der ist gesetzlich dazu verpflichtet, Mängel zu beseitigen, die ihm der Mieter mitteilt. Als Besitzer einer selbst genutzten Immobilie haben Sie mehr Freiheiten. Ob Sie die Haustür nach 30 Jahren austauschen, um den Einbruchschutz zu verbessern oder ob Sie die beschädigte Küchenschublade reparieren, ist beispielsweise Ihre ganz persönliche Entscheidung.
Keine Gefahr für Dritte
Doch auch Eigenheimbesitzer haben in puncto Instandhaltung keine vollständige Narrenfreiheit. „Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet sicherzustellen, dass von Ihrem Haus und Ihrem Grundstück keine Gefahr für Dritte ausgeht“, erläutert Erik Uwe Amaya, Direktor des Verbands „Haus & Grund Rheinland Westfalen“. Konkret bedeutet das beispielsweise: Wenn sich Dachpfannen gelöst haben, sind Sie dazu verpflichtet, zu verhindern, dass diese herunterfallen und so den Postboten oder den Futterlieferanten verletzen können. Bei Bäumen sollten Sie regelmäßig kontrollieren, ob einzelne Äste oder gar der Stamm morsch sind und herunterfallen könnten. „Wie konkret Sie Ihrer Pflicht nachkommen, liegt dabei in Ihrem eigenen Ermessen“, sagt Erik Uwe Amaya. Haben Sie eine Gefahrenstelle entdeckt, sollten Sie jedoch zeitnah handeln.
Mit Blick auf die Verkehrssicherheitspflicht gilt es also vor allem, die äußere Hülle des Gebäudes regelmäßig auf Schäden zu prüfen. Doch auch im Innenbereich des Gebäudes und bei der Haustechnik sollten Besitzer aufmerksam sein. So lassen sich zum einen Schäden mit möglicherweise großen Folgekosten vorbeugen. Zum anderen tragen regelmäßige Instandhaltungsarbeiten zum Werterhalt der Immobilie bei.
Begehungskalender hilft
Wer das ernst nehmen möchte, sollte dabei nicht nur auf Schäden reagieren, die er zufällig im Haus entdeckt. Denn dann sind möglicherweise bereits umfangreichere Reparaturen notwendig. Zielführender ist es, das Thema systematisch anzugehen.
Der Verband „Haus & Grund Rheinland Westfalen“ bietet dafür zum Beispiel einen Haus-Begehungs-Kalender an, der für 4,98 € zzgl. Versand unter www.verlag-hausundgrund.de erhältlich ist. Die Grundidee: Das Haus wird in sechs Gebäudebereiche eingeteilt: Außenanlage, Dach/Fassade, Treppenhaus, Keller, Haustechnik und Wohnbereich. Das Heft enthält zwölf Checklisten, auf denen jeweils alle sechs Bereiche tabellarisch mit Unterpunkten aufgeführt sind. Damit Hausbesitzer nicht einmal im Monat ihr ganzes Haus abgehen müssen, gibt es die Empfehlung, sich jeden der Bereiche zweimal im Jahr besonders intensiv vorzunehmen. Die Haustechnik ist beispielsweise Schwerpunktthema im Januar und Juni, der Wohnbereich steht in den Monaten Juli und Dezember im Mittelpunkt. So ist die Chance hoch, Schäden bereits im Anfangsstadium zu entdecken.
Wie hoch sollten Rücklagen sein?
Wer seine Immobilie selbst nutzt, ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, Rücklagen für anstehende Projekte zu bilden. Doch um Instandhaltungsmaßnahmen gut finanzieren zu können, sind solche Vorkehrungsmaßnahmen mehr als ratsam. Wie hoch das finanzielle Polster sein sollte, hängt unter anderem vom Zustand des Gebäudes, der Lage, Ausstattung und Größe ab. Laut Fachmann Erik Uwe Amaya können sich Eigentümer dabei gut an den Vorgaben der öffentlichen Wohnraumförderung orientieren. Danach gelten in NRW derzeit folgende jährliche Sätze für die Instandhaltung:
- bei Gebäuden, die vor 32 Jahren oder mehr bezugsfertig waren: 17,18 € /m²
- bezugsfertig vor 22 bis 31 Jahren: 13,45 €/m²
- bezugsfertig vor weniger als 22 Jahren 9,20 bis 10,60 €/m²
Beispielrechnung: Bei einem Haus mit einer Wohnfläche von 150 m2 läge die Höhe der empfohlenen Rücklagen je nach Alter des Gebäudes zwischen 1380 und 2575 € pro Jahr. „Behalten Sie dabei auch im Blick, dass sich durch Gesetzesänderungen auch ein höherer Investitionsbedarf ergeben kann, als ursprünglich geplant“, rät Erik Uwe Amaya.
In drei Schritten
Zur Überprüfung der einzelnen Punkte gehören drei Schritte: Die Sichtprüfung, die Funktionsprüfung und die Prüfung der allgemeinen Sauberkeit. Am Beispiel der Fenster würde das bedeuten, zunächst nach Schäden im Glas oder dem Rahmen zu suchen und die Dichtung auf Risse zu prüfen. Anschließend testen Sie, ob das Fenster sich gut öffnen und schließen lässt und ob es im geschlossenen Zustand dicht ist. Starke Verschmutzungen beispielsweise durch Vogelkot können die Farbe angreifen und sollten ebenfalls entfernt werden. Haben Sie Mängel festgestellt, gilt es zu entscheiden, ob Sie diese selbst beheben können oder einen Fachbetrieb damit beauftragen wollen.
Ein solcher Begehungskalender enthält eine Standard-Liste, die ggf. an die Ausstattung des eigenen Hauses angepasst werden muss. Punkte wie die Filteranlage des hauseigenen Brunnens, die hauseigene Klärgrube, aber auch die Hebeanlage für Schmutz- und Abwasser sucht man darin vergeblich. Sie können diese Punkte ergänzen oder die standardisierte Liste nutzen, um eine eigene Exceldatei zu erstellen.
Kalender oder App
Erinnerungen im Handykalender können helfen, die Aufgaben nicht zu vergessen. Wer es digital mag, den Kalender aber nicht mit Einträgen fluten möchte, dem bieten Anbieter wie HomeRockr die Möglichkeit, die anstehenden Arbeiten über den Computer oder das Smartphone individuell anzulegen und zu planen. Wer den vollen Umfang nutzen möchte, zahlt dafür jedoch knapp 3 € pro Monat. Die Aufgaben anzulegen, kostet etwas Zeit.
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