Ein Ehepaar kaufte für 75 000 € ein Hausgrundstück. Im Verkaufsexposé des Maklers hieß es: „Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen … zu errichten. Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die gepachtet werden kann.“ Das war für die Pferdehalter das wesentliche Motiv, das Grundstück zu erwerben. Im Kaufvertrag stand über Pferdeboxen nichts. Er sah, wie üblich, einen Haftungsausschluss für Mängel vor und enthielt diese zusätzliche Klausel: „Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.“
Rücktritt vom Kaufvertrag
Als der Kauf bereits notariell besiegelt war, erfuhren die Käufer von der Baubehörde, dass sie auf dem Grundstück keine Pferdeboxen aufstellen durften.Daraufhin erklärte das Ehepaar den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangte den Kaufpreis zurück. Die Verkäuferin berief sich auf den Haftungsausschluss und die Zusatzklausel im Kaufvertrag: Dass hier gebaut werden dürfe, gehöre nicht zur vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache. Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden.
Die Richter bejahten einen Sachmangel des Grundstücks: Es sei nicht so beschaffen wie im Verkaufsexposé angegeben. Die Käufer durften nach den öffentlichen Äußerungen der Verkäuferin und ihres Maklers erwarten, dass Pferdeboxen, wenn nicht bereits genehmigt, so doch zumindest baurechtlich zulässig waren. Dass dieser Punkt im Kaufvertrag nicht erwähnt werde, ändere daran nichts. Auch nicht die Zusatzklausel zur Bebauung: Sie beziehe sich auf eine eventuelle Erweiterung des Wohnhauses.
Mangel verschwiegen
Auf den Haftungsausschluss könne sich die Verkäuferin ebenfalls nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Die Bauakten hätten nur unsichere Indizien dafür enthalten, dass der Bau von Pferdeboxen erlaubt sein könnte. Das wussten die Verkäuferin und der Makler. Dennoch habe er im Exposé ein Versprechen „ins Blaue hinein“ gemacht.
Die Angaben dort seien weder mündlich korrigiert worden noch habe das Ehepaar Kopien der Bauakten bekommen.Der Makler habe gewusst, so die Bundesrichter, wie wichtig den Käufern die Pferdehaltung war. Er hätte sie also darauf hinweisen müssen, dass die im Exposé behauptete Erlaubnis zum Bau von Pferdeboxen nur auf vagen Vermutungen beruhte. Da es dem Ehepaar explizit auf die Pferdehaltung angekommen sei, hätte es in Kenntnis der Tatsachen den Kaufvertrag nicht geschlossen. Deshalb habe der Vertrag keinen Bestand (Bundesgerichtshof, Az. V ZR 38/18).
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