Es gibt zahlreiche Bürger in Deutschland, die ordentlich verdienen und deshalb viel Einkommensteuern ans Finanzamt zahlen müssen. Dazu gehören Freiberufler wie Ärzte und Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Firmeninhaber, aber auch Landwirtsfamilien, die sehr erfolgreich wirtschaften und oft mehrere Standbeine auf ihren Betrieben haben (gewerbliche Einkünfte zum Beispiel aus Solar-, Biogas- oder Windkraftanlagen).
Fürs Alter vorsorgen
Wer zeitlebens als Selbstständiger tätig ist, muss sich bekanntlich um die eigene Altersvorsorge kümmern. Diesen gut verdienenden Personen wird häufig empfohlen, ein älteres Mietshaus zu kaufen und anschließend zu sanieren. „Die Renovierungskosten können Sie voll von der Steuer absetzen. Dank der Steuerersparnis wird das Objekt richtig interessant“, heißt es oft in den Immobilienangeboten der Makler und Banken.
Doch der Fiskus hat die steuerlichen Schrauben in diesem Bereich 2018 angezogen. Darauf wies Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Rainer Reilmann auf dem jüngsten Mandantenabend der Steuerkanzlei Knollenborg und Partner in Lingen hin. Der Steuerprofi warnte die etwa 100 Zuhörer vor der neuen „15%-Falle“.
Darum geht es: Wenn die Aufwendungen (Renovierungskosten) 15 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes (ohne MwSt.) innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung (Kauf) übersteigen, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Folge: Diese Kosten darf der Eigentümer nur über die komplette Laufzeit des Gebäudes abschreiben; in der Regel sind das 50 Jahre, so Reilmann.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass Schönheitsreparaturen an den Gebäuden, etwa das Tapezieren oder das Anstreichen von Wänden, nunmehr bei Prüfung der 15%-Grenze zu berücksichtigen sind. Das kann im Ergebnis fatale Folgen für den Steuerzahler haben, wenn er die Renovierungskosten nicht mehr sofort als Erhaltungsaufwand vom zu versteuernden Einkommen abziehen kann.
Beispiel Paul Becker
Viehkaufmann Paul Becker (Name erfunden) hat 2015 ein gebrauchtes Mietshaus für 500 000 € erworben, mit dem er fortan Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. 2017 fallen Reparaturkosten für eine neue Elektroinstallation von 30 000 € und für eine Dachsanierung von 40 000 € an. Zudem lässt Becker im Frühjahr 2018 Malerarbeiten für 10 000 € in den Kellerräumen und im Treppenhaus ausführen.
Nach alter Rechtslage (bis 2017) hat der Vermieter steuerlich so kalkuliert: 30 000 € plus 40 000 € : 500 000 € = 14 %.
Ergebnis: Becker blieb unter der 15%-Grenze und konnte die 70 000 € im Jahr 2017 voll als Werbungskosten absetzen.
Nach neuem Recht (2018) sieht es nun so aus: 30 000 € + 40 000 € + 10 000 € : 500 000 € = 16 %.
Ergebnis: Paul Becker liegt über der 15%-Grenze. Er kann die gesamten Renovierungskosten nur noch als normale Abschreibung (AfA) über die Nutzungsdauer des Mietshauses abschreiben. Das wären dann lediglich 1600 €/Jahr (2 % von 80 000 €).
Laut Reilmann muss der Vermieter sämtliche Reparaturarbeiten in dem Dreijahreszeitraum einbeziehen, die in dieser Zeit ausgeführt wurden. Falls im Beispielsfall die Elektroarbeiten (30 000 €) zu 20 % im Kalenderjahr 2017 und zu 80 % im Jahr 2018 erbracht werden, sind die ausgeführten Maßnahmen auch nur zu 20 % im Dreijahreszeitraum zu berücksichtigen (hier: 20 % von 30 000 € = 6000 €).
Folglich könnte Paul Becker den vollen Werbungskostenabzug retten, da er unter der 15%-Grenze bleibt (6000 € + 40 000 € +10 000 € : 500 000 € = 11 %).
Durch Mieter verursacht
Nach einem weiteren BFH-Urteil aus 2017 sind Aufwendungen zur Beseitigung von Substanzschäden an einem Mietobjekt, die erst nach Anschaffung der Immobilie durch den Mieter verursacht wurden, nicht bei Prüfung der 15%-Grenze einzubeziehen. „Diese Aufwendungen sind folglich sofort als Werbungskosten abzugsfähig“, so Reilmann.
Aufpassen sollten Vermieter auch, wenn bei Mietprojekten eine Sanierung in Raten erfolgt, die sich über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren erstreckt.
Hintergrund: Aufwendungen für Baumaßnahmen sind Herstellungskosten, wenn die Baumaßnahmen zwar für sich gesehen noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung führen, wenn sie aber Teil einer gesamten Maßnahme sind, die sich über mehrere
Jahre erstreckt und insgesamt zu einer Hebung des Wohnstandards führen.
