Bärbel Jüditz weiß, dass sich Antragsteller aus dem Außenbereich häufig ärgern, wenn das Bauamt nicht so will wie sie. Sie fragen dann: Warum muss ich den Bestand aufwendig erhalten? Und warum darf ich nicht planen und bauen, wie es für mich sinnvoll ist?
Die Gründe erläuterte die Leiterin des zuständigen Fachbereichs beim Kreis Borken jetzt in Stadtlohn. Sie skizzierte, wie einst landwirtschaftlich genutzte Gebäude für Wohnen oder Gewerbe umgebaut werden können. Eingeladen hatte der Arbeitskreis der Nebenerwerbslandwirte im WLV-Kreisverband.
Welche Gebäude?
Den Rahmen für Umnutzungen gibt der § 35 des Baugesetzbuches vor. Es privilegiert Land- und Forstwirtschaft nicht nur bei der Genehmigung neuer Gebäude, sondern auch nach Aufgabe der ursprünglichen Nutzung. Dann müssen sie nicht beseitigt werden – wie zum Beispiel gewerbliche Bauten –, sondern können anderweitig genutzt werden. Die Bedingungen:
- Das Gebäude muss als im rechtlichen Sinne „landwirtschaftliches Gebäude“ errichtet worden sein. Als solche betrachtet der Kreis Borken auch Gebäude, die ursprünglich gewerblich genehmigt, später aber landwirtschaftlich betrieben worden sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die eigene Futtergrundlage hinzugekommen ist.
- Bereits erfolgte Umnutzungen sind kein Hindernis mehr.
- Das Gebäude muss schon mindestens sieben Jahre stehen.
- Das Gebäude muss für einen Haupt- oder Nebenerwerbsbetrieb gebaut worden sein. Im Zweifel wird die Landwirtschaftskammer zu Rate gezogen.
- „Schwarzbauten“ können legalisiert werden, wenn sie zum Zeitpunkt der Errichtung genehmigungsfähig gewesen wären.
- Gebäude abseits der eigentlichen Hofstelle können nicht umgenutzt werden. Für manches Kötterhaus oder Ähnliches kann die Einstufung als „kulturlandschaftprägend“ helfen.
- Die vorhandene Bausubstanz muss „erhaltenswert“ sein. „Schrottgebäude“ sind damit außen vor. Die Beurteilung liegt bei der Bauaufsichtsbehörde.
- Für die aufgegebene Nutzung dürfen keine Ersatzgebäude errichtet werden – es sei denn, sie wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs erforderlich.
- Im Hinterkopf haben sollten Landwirte, dass die umgenutzten Gebäude Pläne des Betriebs behindern können. Denn auch für sie greift der Immissionsschutz.
Was ist möglich?
Diskussionen ergeben sich auch bei der Art der neuen Nutzung und der Gestaltung. Dazu gibt Bärbel Jüditz diese Hinweise:
- Neben Wohnungen für Betriebsleiter, Altenteiler und evtl. Landarbeiter und Lehrlinge können höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle gebaut werden. Ferienwohnungen werden dabei nicht angerechnet.
- Gewerbliche Nachnutzungen müssen „außenbereichsverträglich“ sein, das heißt wenig Belegschaft und keine Laufkundschaft.
- Die Nachnutzung muss Sinn machen, deshalb kommt ein Wohngebäude in einer offenen Remise eher nicht in Frage.
- Die äußere Gestalt muss im Wesentlichen gewahrt bleiben. Möglich sind zum Beispiel neuer Klinker, neue Dacheindeckung, bodentiefe Fenster und in begrenztem Umfang Dachgauben. Tabu sind Anbauten, Nebengiebel und Terrassenüberdachungen.
Fünf goldene Regeln
„Restriktionen sind nicht eine Beschränkung Ihrer Rechte, sondern die Gestaltung Ihrer Ausnahmen“, betont Bärbel Jüditz und nennt fünf goldene Regeln:
- Nicht anfangen ohne eine Baugenehmigung.
- Fachlichen Rat einholen, also einen Entwurfsverfasser oder eine -verfasserin einbeziehen.
- In kritischen Fällen ein Vorgespräch mit der Bauaufsichtsbehörde führen.
- Eine Bauvoranfrage vorzuschalten ist günstiger als direkt einen Bauantrag zu stellen und dann zu scheitern.
- Weichen Sie nicht ohne vorherige Absprache mit der Bauaufsichtsbehörde von den genehmigten Plänen ab.
Finanzierung genau planen
Finanzberater Rudolf Schüller hat schon eine ganze Reihe von Projekten durchkalkuliert.
Seine Hinweise:
- Sprechen Sie erst mit Ihrer Hausbank und dann mit dem Planer. So vermeiden Sie, unnötig viel Geld für Architekten und andere Vorleistungen auszugeben.
- Sehen Sie kritische Nachfragen der Bank als Chance, die eigene Planung noch einmal zu reflektieren. Nicht jeder Standort eignet sich zum Beispiel für Ferienwohnungen.
- Im Zweifel klein anfangen: Wollen Sie ein Gebäude umnutzen, kann es sinnvoll sein, erst eine Wohnung im Erdgeschoss zu schaffen und später zu erweitern.
- Achten Sie beim Kreditabschluss nicht auf den letzten Prozentpunkt hinter dem Komma. Eine Flexibilität bei Tilgung und Laufzeit ist im Zweifel wichtiger. Denn: Eine Tilgungsaussetzung und Verlängerung der Laufzeit führen genauso wie eine Überziehung der Kreditlinie zu einer schlechteren Bonitätseinstufung.
- Führen Sie ab und an für einige Wochen ein Haushaltsbuch. Dann können Sie realistisch einschätzen, ob Sie die Belastung durch den Bau tragen können.
- Planen Sie einen finanziellen Sicherheitspuffer ein.
- Beginnen Sie immer erst nach der Darlehenszusage mit dem Vorhaben.
- Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten. Neben der Bundesförderung für effiziente Gebäude kommt für manche Projekte auch eine Förderung aus dem Landesprogramm NRW für ländliche Räume infrage. Wer als landwirtschaftlicher Unternehmer investiert, kann bei der Landwirtschaftlichen Rentenbank anfragen. Für Projekte von Privatpersonen ist die Förderbank KfW zuständig.
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