Wochenblatt-Leserin Christiane B. fragt: Die Stadt hat auf meinem Land entlang eines Baches einen Damm mit Auffangmulde gebaut. Dadurch entfällt eine Fläche von 1,5 ha. Welche Entschädigung kann ich geltend machen?
Hubertus Schmitte, Rechtsanwalt, WLV, antwortet: In der Regel erfolgen derartige Bauprojekte in Abstimmung mit dem Grundeigentümer. Es wird also im Vorhinein die Entschädigung verhandelt. Wird eine Fläche vollständig entzogen und in das Eigentum der Stadt überführt, kauft diese die Fläche an. Dabei ist selbstverständlich der Verkehrswert des angekauften Landes entscheidend.
Soll aber das Eigentum bei dem bisherigen Eigentümer verbleiben, wird oft ein Erbbaurecht vereinbart, sodass die Stadt ihr Bauwerk errichten kann und jährlich eine bestimmte „Miete“ zahlt. Dieser Erbbauzins bemisst sich nach einem Prozentsatz des Verkehrswertes, in der Regel 5 % des Verkehrswertes pro Quadratmeter. Kostet beispielsweise die Ackerfläche 10 €/m², hieße dies, dass die Stadt pro Jahr 50 Cent/m² zu zahlen hätte.
Im Vorhinein individuell verhandeln
Doch wie gesagt: Die Konditionen werden individuell im Vorhinein verhandelt. Das scheint bei Ihnen nicht der Fall gewesen zu sein.
Mitunter kann der Staat den Eingriff in das Eigentum erzwingen, also eine Enteignung durchführen. Das ist etwa im Straßenbau oder bei dem Bau großer Strom- und Gasleitungen der Fall. Dann bestimmt das Enteignungs- und Entschädigungsgesetz NRW, dass Ihnen Wertersatz zu leisten ist, sodass der Wert des Genommenen voll ersetzt wird.
Wird Ihnen das Eigentum vollständig entzogen (wie im Straßenbau), ist der volle Verkehrswert zu ersetzen. Oft wird durch Sachverständige ermittelt, wie hoch der örtliche Bodenmarkt die Fläche aktuell bewertet. In Ihrem Fall hieße dies, dass Sie einen Geldersatz zu erhalten hätten, als ob Sie die 1,50 ha Land veräußert hätten.
Wenn das Eigentum nur teilweise beeinträchtigt wird, wie zum Beispiel bei Leitungen, die in der Erde geführt werden, muss auch nur die Teilbeeinträchtigung ausgeglichen werden. Das läuft darauf hinaus, dass nur ein gewisser Prozentsatz des Bodenverkehrswertes ausgeglichen wird.
In Ihrem Fall gehen wir davon aus, dass aufgrund der Errichtung des Dammes mit Auffangmulde die 1,50-ha-Fläche für Sie gar nicht mehr nutzbar ist. Daher muss Ihnen der volle Wert ausgeglichen werden, als ob Sie die Fläche verkauft hätten. Da wir die örtlichen Preise nicht kennen, können wir dies hier nicht beantworten. Einen ersten Hinweis gibt Ihnen der Bodenrichtwert. In der Regel bewertet der örtliche Bodenmarkt Flächen aber höher als dies sich aus den Bodenrichtwerten ergibt.
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(Folge 42-2023)
