Wochenblatt-Leserin Karin O. fragt: Vor zehn Jahren habe ich ein Darlehen aufgenommen, um ein Haus zu bauen. Die Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen. Mit Sondertilgungen habe ich das Darlehen nun getilgt und überlege, die Grundschuld zu löschen. Dazu habe ich einige Fragen.
Henrik Nolte, Rechtsanwalt, WLV, antwortet: Welche Rechte hat die Bank, wenn der Eintrag gelöscht ist?: Mit Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch kann die Bank als Grundschuldgläubigerin keinerlei Rechte mehr herleiten. Davon unabhängig sind sonstige schuldrechtliche Ansprüche. Allerdings wird die Bank eine Löschungsbewilligung hinsichtlich der Grundschuld erst erteilen, wenn sämtliche schuldrechtlichen Verbindlichkeiten erledigt sind, die mit der Grundschuld verbunden waren.
Erfährt der Darlehensgeber, wenn sich das Grundbuch ändert - etwa durch den Verkauf von Grundstücken?: Eine automatische Mitteilung an den Grundschuldgläubiger bei zusätzlichen Eintragungen erfolgt nicht. Soweit allerdings Rechte des Grundschuldgläubigers verändert werden sollen, bedarf es dessen Zustimmung, sodass der Grundschuldgläubiger selbstverständlich hiervon Kenntnis erhält. Der Verkauf einer Immobilie erfolgt in der Regel lastenfrei, sodass der Grundschuldgläubiger um die Zustimmung zur Löschung ersucht werden muss. Dies gilt ebenso für einen Rangrücktritt, wenn also beispielsweise eine Grunddienstbarkeit im Rang vor einer Grundschuld eingetragen werden soll.
Darf der Darlehensgeber Auszüge aus meinem Grundbuch beantragen?: Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann das Grundbuch einsehen. Dies gilt also auch für den jeweiligen Grundschuldgläubiger, zum Beispiel die Bank.
Rechte der Bank
Welche Rechte hat eine Bank durch die Eintragung ins Grundbuch sonst noch?: Das elementare Recht des Grundschuldgläubigers ist das Recht auf Befriedigung seiner Ansprüche durch Verwertung der jeweiligen Immobilie, also insbesondere im Wege der Zwangsvollstreckung. Ein weiteres Recht könnte beispielsweise das Recht der Abtretung des Darlehensvertrages und damit der Ansprüche aus der Grundschuld, also der Kreditverkauf, sein, soweit dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist.
Sollte ich den Eintrag löschen lassen?: Die Frage kann man nicht einfach mit ja oder nein beantworten. Tatsächlich kann bei Neuaufnahme eines Darlehens zur Sicherung die bestehende Grundschuld herangezogen werden. Hierdurch können Kosten gespart werden. Dies gilt allerdings nur, wenn das Darlehen wieder bei derselben Bank aufgenommen wird. Ansonsten fallen wiederum Notar- und Gerichtskosten für die erforderliche Abtretung an. Banken, insbesondere die sogenannten Hausbanken, raten in der Regel dazu, die Grundschulden nicht löschen zu lassen. Schließlich entsteht den Banken dadurch kein Nachteil und sie haben bei einer neuen Darlehensaufnahme immer noch „einen Fuß in der Tür“. Demgegenüber steht, dass bei einer Löschung vielleicht erst nach Jahrzehnten das Anfordern einer notwendigen Löschungsbewilligung nicht einfacher wird.
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(Folge 23-2023)
