Was ist ein 6b-Fonds?
Landwirte können Gewinne aus der Veräußerung von betrieblichen Grundstücken und Gebäuden auf Anteile einer grundbesitzenden Personengesellschaft übertragen, an denen sie als Mitunternehmer beteiligt sind. Steuergestalterisch bietet sich die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds als alternative Möglichkeit zu Investitionen in Flächen bzw. Stall im eigenen landwirtschaftlichen Betrieb an. Der entgeltliche Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds (§-6b-Fonds) stellt steuerlich einen Erwerb der anteiligen Immobilie in Höhe der Beteiligungsquote dar. Dann können im zweiten Schritt Rücklagen beispielsweise aus der Veräußerung von Bauland eines landwirtschaftlichen Betriebes auf die Anschaffungskosten des Fonds übertragen werden. Bei einem Gewerbeimmobilienfonds kann es sich um eine Beteiligung in den Bereichen Einzelhandel mit Bedarfsgütern oder Wohnimmobilien handeln. Das ist auch bei sogenannten Bestandsimmobilien des Fonds der Fall.
Warum in 6b-Fonds reinvestieren?
- Mit der Bildung einer §-6b-Rücklage wird zunächst eine sofortige Versteuerung der Baulandgewinne im landwirtschaftlichen Betrieb vermieden. Sollte sich nämlich keine passende Reinvestition beispielsweise im Betrieb finden, kann der Gewinn mit einer §-6b-Rücklage für maximal vier Jahre „geparkt“ werden. Diese Frist für die Übertragung auf das neue Gebäude verlängert sich auf sechs Jahre, wenn man innerhalb der ersten vier Jahre mit der Herstellung (Bauantrag) des Gebäudes beginnt.
- Es gibt auch die Möglichkeit des indirekten Immobilienerwerbs (Grund und Boden, Gebäude), nämlich über einen Anteilserwerb an einem geschlossenen Fonds innerhalb von vier Jahren seit Bildung der Rücklage. Damit wird die Zwangsauflösung und Nachversteuerung der §-6b-Rücklage abgewendet.
- Ein weiterer Vorteil von solchen 6b-Fonds ist, dass die Immobilienfonds mit einem hohen Anteil an Fremdfinanzierung arbeiten. Dadurch entsteht eine Hebelwirkung, die die steuerlich wirksame Summe für Landwirte, die reinvestieren, vervielfacht. Beträgt der Hebel beispielsweise 300 %, so kann mit einer Investitionssumme von 100.000 € Verkaufsgewinn von 300.000 € steuerunschädlich gemacht werden. Ohne Übertragung auf ein neues Wirtschaftsgut sind bei einer gewinnerhöhenden Auflösung der Rücklage am Ende des vierten Jahres die ursprüngliche Gewinnsumme (zu 100 %) plus „Verzugszinsen“ (mit 24 %) zu versteuern (insgesamt 124 % der Gewinnsumme).
- Noch ein Vorteil geschlossener Immobilienfonds liegt darin, dass ein eigener Zeitaufwand für die Verwaltung der Immobilie nicht entsteht. Ebenso sind das Baukosten- und Fertigstellungsrisiko ausgeschlossen.
Auswirkung auf Abschreibung: Als Investor sollte man aber wissen, dass sich bei einer Investition in einen 6b-Fonds die AfA-Bemessungsgrundlage vermindert. Es ergeben sich dann über die Laufzeit hinweg geringere Abschreibungsbeträge. Im Ergebnis kommt es also nur zu einer Steuerstundung und nicht zu einer endgültigen Freistellung des Baulandgewinns. Ob sich im Vergleich zur Errichtung oder Erwerb von Immobilien höhere Renditen bei der Beteiligung im Fonds erzielen lassen, hängt von der Qualität des geschlossenen Immobilienfonds ab. Dazu lassen sich keine allgemeinen Aussagen treffen.
Nachteil: Geschlossene Immobilienfonds werden anders als offene Immobilienfonds nicht über die Börse bzw. Fondsgesellschaften gehandelt. Das heißt, ein späterer Verkauf ist nur möglich, wenn sich ein Kaufinteressent findet.
Anders als herkömmliche geschlossene Immobilienfonds sind 6b-Fonds gewerblich geprägt; nur dann lässt sich die Rücklage übertragen. Fachleute sprechen von einer gewerblich geprägten Personengesellschaft (GmbH & Co KG). Der Anteilseigner ist dann ein Mitunternehmer eines Gewerbebetriebes, was zur Folge hat, dass er an Gewinnen und Verlusten beteiligt ist.
Steuerpflichtige Gewinne: Die Beteiligung führt dazu, dass von Fonds später erzielte Verkaufsgewinne bzw. der Verkauf der Anteile am Immobilienfonds immer steuerpflichtig sind. Hier gilt die zehnjährige Spekulationsfrist bei Immobilien des Privatvermögens nicht. Realisierte Verluste lassen zeitlich unbegrenzt verwenden.
(Folge 34-2021)
