Wochenblatt-Leserin Carola R. in F. fragt: Ich vermiete ein Einfamilienhaus. Bisher konnte ich die Kosten, die durch die CO2-Bepreisung anfallen, mit den gesamten Kosten für die Heizungs- und Warmwasserversorgung vollständig auf die Mieter umlegen. Was ändert sich ab dem nächsten Jahr?
Wochenblatt-Redakteurin Rebecca Kopf kann informieren: Zusätzlich zu den Heizkosten fällt in Deutschland seit 1. Januar 2021 ein Preis für die Emissionen von Kohlendioxid (CO2) an. Aktuell sind es 30 €/t CO2, das beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Bis 2025 werden es bis zu 55 €/t. Bisher können Vermieter die Heizkosten einschließlich der darin enthaltenen CO2-Kosten voll auf Mieter umlegen. Das soll sich ändern.
Zehn-Stufen-Modell ab 2023
Ab 1. Januar 2023 wird ein Zehn-Stufen-Modell für den Energiestandard von Wohngebäuden eingeführt. Damit wird die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter an dem jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes pro m² Wohnfläche geknüpft. Heißt: Je schlechter ein Mietshaus gedämmt ist, je älter etwa die Heizung oder die Fenster sind, desto höher die CO2-Kosten für den Vermieter. Ist das Gebäude energetisch saniert und sind etwa Dach und Fenster gut gedämmt, kann er die Kosten umlegen. Dann sind die Mieter gefordert, Energie zu sparen und so die Heizkosten zu senken.
Staffelung
Bei Häusern und Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz mit mehr als 52 kg CO2-Ausstoß/m2 müssen Vermieter 90 % der CO2-Kosten und Mieter 10 % tragen. Stufenweise erhöht sich der Anteil für Mieter bzw. verringert sich der für Vermieter. Bei 47 bis weniger als 52 kg CO2-Ausstoß/m2 trägt der Vermieter 80 %, der Mieter 20 %. Entspricht das Gebäude mindestens dem sehr effizienten Standard (EH 55) mit weniger als 12 kg CO2-Ausstoß/m2, müssen Vermieter keine CO2-Kosten mehr tragen.
Gewerbliche/Nichtwohngebäude
Die CO2-Kosten teilen sich Mieter und Vermieter pauschal 50 : 50. Bis Ende 2025 soll ebenfalls ein Stufenmodell entwickelt werden.
Ausnahmen
Denkmalgeschützte Gebäude, die der Vermieter unter Umständen nur eingeschränkt energetisch sanieren kann, sind ausgenommen. In diesen Fällen werden die Vermieter deshalb teilweise oder vollständig von ihrem CO2-Anteil befreit.
Abrechnung
Die CO2-Abgabe zählt zu den Betriebskosten. Manche Vermieter gehen bei den Kosten der Wärmeversorgung des Gebäudes in Vorleistung und legen sie mit der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter um. Die in den Kosten enthaltene CO2-Abgabe weist der Versorger in der Rechnung aus. Der Vermieter muss die Abgabe „herausrechnen“ und prozentual gesondert auf den Mieter umlegen – zum Beispiel 30 % auf den Mieter, 70 % der Abgabe verbleiben bei ihm. Für eine Zentralheizung mag das klappen.
Kompliziert wird es bei einer dezentralen Wärmeversorgung, wenn diese getrennt nach Mieteinheiten erfolgt oder der Mieter die Energie selbst bezieht. Andere Vermieter haben mit ihren Mietern vereinbart, dass sie selbst einen Versorger beauftragen. Auch dann muss der Vermieter „seinen“ Anteil der Kosten übernehmen.
Kritik
Ein Punkt ist der Nachweis des Verbrauches für die faire Verteilung der Kosten. Eigentlich liefert der Energieausweis des Hauses Angaben zu den CO2-Emmissionen. Das Problem ist, dass dieser nicht für alle Gebäude verpflichtend vorliegt und sich auf Verbrauchs- oder Bedarfsberechnungen beziehen kann.
Bei der praktischen Umsetzung gibt es also noch offene Fragen bezüglich der fairen Verteilung der CO2-Abgaben. Denn Verbrauchswerte sind nicht nur vom energetischen Zustand des Hauses abhängig, sondern vor allem von den Heizgewohnheiten und dem Nutzungsverhalten der Bewohner. Zudem spielt es eine Rolle, wie viele Personen in einem Haushalt wohnen.
Was also fällt ehrlich zulasten der Mieter aufgrund ihrer Heizgewohnheiten? Welcher Teil der CO2-Abgabe ist tatsächlich dem energetischen Zustand des Hauses zuzuschreiben? Für Vermieter dürfte der Verwaltungsaufwand bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung erheblich steigen. Nicht zuletzt erfährt der Vermieter zusätzlich eine wirtschaftliche Beeinträchtigung. Die Quintessenz dürfte sein, dass die Miete „angepasst“ wird.
Lesen Sie mehr:
(Folge 25-2022)
