Wochenblatt-Leserin Lioba K. in B. hat eine Wohnung vermietet. Bei Übergabe der Wohnung vom bisherigen an den neuen Mieter war an einigen Stellen Schimmelbefall zu sehen. Laut einer sofort beauftragten Fachfirma ist dies auf kondensierende Raumluftfeuchte und mangelnden Luftwechsel zurückzuführen. Der neue Mieter hat aufgrund der Schimmelbildungen per E-Mail fristlos zu Ende August gekündigt. Er bezieht sich dabei auf ein Urteil des BGH vom 18. April 2007, Az. VIII ZR 182/06. Ist die fristlose Kündigung berechtigt?
Matthias Dombrowski, Rechtsanwalt, Kanzlei Heckmann in Ense, kann informieren: Ihr neuer Mieter möchte sich durch Kündigung von dem Vertrag lösen. Die Kündigung des Mietvertrages muss nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgt sein. Eine E-Mail reicht grundsätzlich nicht aus.
Mängelfreie Wohnung
Ihren Ausführungen und der Fachfirma zufolge handelt es sich um sogenannte Stockflecken. Auch ein solcher oberflächlicher Schimmelbefall stellt einen Mangel dar und der frühere Mieter wäre zur Beseitigung des Schimmelbefalls verpflichtet gewesen, da er für den Schaden aufgrund falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens verantwortlich war. Auf der anderen Seite sind Sie als Vermieter gegenüber dem neuen Mieter verpflichtet, die Wohnung mangelfrei zu übergeben.
Schimmel durch Lüften verhindern
Das Urteil des BGH vom 18. April 2007 – Az. VIII ZR 182/06 – stellt einen Ausnahmefall dar und kann nicht verallgemeinert und auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Dem Sachverhalt lag ein Zeitmietverhältnis über ein Haus zugrunde, das abgerissen werden sollte und bauseitige Mängel aufwies, sodass bei normalem und zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten die Schimmelbildung nicht hätte verhindert werden können.
Dort war bauseits bedingt der Vermieter in der Pflicht. Aufgrund der Besonderheiten war die außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters als rechtmäßig bestätigt worden.
Kein außerordentliches Kündigungsrecht
Ein außerordentliches Kündigungsrecht Ihres Mieters besteht nach dem geschilderten Sachverhalt wohl nicht. Ihr Mieter ist jedoch in jedem Falle zur ordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist berechtigt.
Vermieter muss Schimmel entfernen
Sie sollten die Schimmelflecken schnellstmöglich entfernen, um die Wohnung dem neuen Mieter ordnungsgemäß und mangelfrei überlassen zu können. Damit das vorbelastete Mietverhältnis nicht zusätzlich noch mehr gestört wird, sollten Sie mit Blick auf das Mietminderungsrecht des Mieters die Mietforderung für die Zwischenzeit ggf. fallen lassen und erwägen, an Stelle eines langwierigen und kostenträchtigen Rechtsstreits die (formunwirksame) Kündigung hinzunehmen und einen neuen Mieter zu suchen.
Es wird im Übrigen rechtlich auf nähere Einzelheiten des konkreten Sachverhalts ankommen, die der knappen Schilderung nicht zu entnehmen sind.
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(Folge 33-2023)
