Wochenblatt-Leser Johannes K. fragt: Ich bin Eigentümer landwirtschaftlicher Nutzflächen, die an einer Bahnlinie liegen. Diese möchte eine regionale Bürgergenossenschaft pachten, um dort eine Photovoltaikanlage zu bauen. Welche Pacht könnte ich für diese Art der Flächennutzung verlangen und worauf sollte ich achten?
Thomas Hemmelgarn, Rechtsanwalt, WLV, antwortet: Unter anderem müssen die Parteien des Vertrages eindeutig bezeichnet sein.
Es sollte eine Rechtsnachfolgeklausel vereinbart werden, welche regelt, ob und unter welchen Voraussetzungen die Rechte aus diesem Vertrag einem Dritten überlassen werden können und was zum Beispiel bei Übertragung/Vererbung des Grundstückes durch den Grundstückseigentümer gelten soll.
Zu klären ist, ob Zuwegungen für den Bau und den Betrieb der PV-Freiflächenanlage bestehen bzw. von wem sie errichtet und unterhalten werden müssen oder ob gegebenenfalls Wegerechte, auch für die späteren Wartungs-/Reparaturarbeiten eingeräumt werden.
Geklärt werden muss auch – unter Bezugnahme auf einen dem Pachtvertrag beizufügenden Lageplan – der Verlauf der Anschlussleitungen und der Installationsort für sonstige notwendige Anlagen. Bei der Laufzeit des Vertrages wird vonseiten der Pächter oft neben der Festlegung eines festen Pachtzeitraumes eine ein- bis zweimalige Verlängerungsoption gefordert. Hierzu müssen sich die Parteien über die jeweiligen Fristen verständigen.
Da sich das Genehmigungsverfahren für die PV-Freiflächenanlage und die anschließende Vergabe der Bauleistungen durchaus über einen längeren Zeitraum hinziehen können, sollte in dem Pachtvertrag vereinbart werden, dass für den Zeitraum bis zur Errichtung der Anlage und damit einhergehender Stromproduktion, ein Bereitstellungsentgelt für die vertragsgegenständliche Fläche von dem Pächter an den Verpächter gezahlt wird.
Pachtpreis ist frei verhandelbar
Der Pachtpreis selbst ist natürlich frei verhandelbar; im Durchschnitt kann man davon ausgehen, dass der Pachtpreis sich zwischen 2500 und 3500 € je ha/Jahr bewegt.
Weitere in dem Pachtvertrag zu regelnden Punkte sind Rücktrittsrechte und (außerordentliche) Kündigung des Vertrages.
Neben einer Verpflichtung zum Rückbau der Anlage nach Vertragsende, welche – wie es Ihnen auch bereits angeboten wurde – durch eine Bankbürgschaft gesichert sein sollte, sollte auch geregelt werden, dass die vertragsgegenständliche Fläche nach Beendigung der Nutzung von dem Pächter in den vorherigen bzw. in einen landwirtschaftlich nutzbaren Zustand zurückzugeben ist, soweit keine gesetzlichen Hinderungsgründe (z. B. aufgrund landschafts- oder naturschutzrechtlicher Regelungen) bestehen. Für letzteren Fall könnten Sie vereinbaren, dass etwaige Wertminderungen durch den Pächter nach Vertragsende auszugleichen sind.
Im Übrigen sollten Sie bedenken, dass mit der Verpachtung auch Auswirkungen auf Nachabfindungsansprüche weichender Erben und Pflichtteilsberechtigte verbunden sind, da es sich um eine nicht landwirtschaftliche Nutzung handelt. Auch können sich für diesen Fall Änderungen bei der Beitragshöhe zur Landwirtschaftlichen Krankenkasse bzw. Berufsgenossenschaft ergeben. Nicht zuletzt sind auch die steuerlichen Auswirkungen dieser Verpachtung zu beachten, die Sie vorab mit Ihrem Steuerberater erörtern sollten.
Angesichts der Vielzahl der zu beachtenden Punkte empfehlen wir Ihnen, sich auf jeden Fall vor Vertragsabschluss von der Geschäftsstelle Ihres Landwirtschaftlichen Kreisverbandes oder einem in der Materie versierten Rechtsanwalt sowie einem Steuerberater beraten zu lassen.
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(Folge 44-2023)
