Zugunsten eines Dritten besteht ein grundbuchlich abgesichertes Vorkaufsrecht an der Fläche, die Sie gepachtet haben. Das bedeutet: Sollten Sie die Parzelle heute kaufen, ist dem Dritten nach Abschluss der Kaufvertrag vorzulegen. Er kann dann entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht.
Käme der Verkauf tatsächlich zustande, würde der Käufer (der Dritte) nach §§ 593 b, 566 BGB auch den Pachtvertrag übernehmen. Läuft der Vertrag noch sehr lange, wird der potenzielle Käufer abgeschreckt. Möglicherweise wird er dann ganz auf sein Vorkaufsrecht verzichten.
Aber aufgepasst: Wird ein Pachtvertrag für länger als 30 Jahre geschlossen, kann er nach 30 Jahren gekündigt werden. Insofern nützt es wenig, wenn Sie jetzt noch einen Vertrag über 50 Jahre mit dem Verpächter abschließen.
Welches Entgelt sollte man vereinbaren? Dazu gibt es keine Vorschriften. Sie können das Kaufinteresse des Dritten dämpfen, wenn Sie einen niedrigen Pachtzins vereinbaren. Ein Pachtvertrag kann allerdings unwirksam sein (§ 117 BGB), wenn es sich um ein „Scheingeschäft“ handelt. Dafür könnte sprechen, dass Sie in Wirklichkeit das Grundstück kaufen wollen, nicht pachten. Es stellt sich hier also die Frage, ob – den Verkaufsfall einmal weggedacht – der jetzige Eigentümer mit Ihnen wirklich einen Pachtvertrag über 50 Jahre zu sehr günstigen Konditionen abgeschlossen hätte. Wählen Sie Konditionen, die nicht mehr glaubwürdig sind, könnte ein nichtiges Scheingeschäft vorliegen.
Zudem könnte der Vorkaufsberechtigte Schadenersatz fordern, wenn er Ihnen eine „vorsätzliche sittenwidrige Schädigung“ nachweisen kann. Die Voraussetzungen hierfür sind zwar hoch, doch wenn Sie die Konditionen des Pachtvertrages allzu schlecht gestalten, spricht vieles dafür, dass Sie und der Verkäufer in sittenwidriger Weise versuchen, den Vorkaufsberechtigten auszubooten.
(Folge 52-53/2020)
