Wochenblatt-Leserin Verena C. in H. fragt: Mein Mieter ist Ende 2023 ausgezogen. Eine offizielle Wohnungsübergabe erfolgte nicht. Jetzt sehe ich, dass der Regenabfluss des Balkonbodens mit Laub und Dreck verstopft ist. Ich muss eine Fachfirma beauftragen. Wer trägt die Kosten? Gemäß Mietvertrag übernimmt der Mieter „bis zu drei Mal im Jahr Kosten von 100 €“.
Matthias Dombrowski, Rechtsanwalt, Kanzlei Heckmann, Ense, nimmt Stellung: Mieter haben eine Obhutspflicht bezüglich der Mietsache und sind unter anderem dazu verpflichtet, Verstopfungen von Balkonabflüssen zu vermeiden sowie dem Vermieter zu melden. Zu dieser Pflicht gehört die Beseitigung von Laub und Dreck auf dem Balkon und wohl auch die Entfernung von Schmutz, der sich direkt unter dem Abflussgitter befindet.
Beweispflicht gegenüber Mieter
In dem geschilderten Fall stellt sich die Frage, ob bewiesen werden kann, dass der Mieter dieser Verpflichtung nicht ordnungsgemäß nachkam und die Verstopfung nicht erst in der Zeit zwischen Auszug und der Feststellung gekommen ist. Auch wenn im Dezember der Laubfall schon beendet ist und vieles dafür spricht, dass der Abfluss vernachlässigt und nicht gereinigt wurde, kann eine andere Ursache vorliegen. Des Weiteren kann ein vom ehemaligen Mieter unverschuldeter Schadenseintritt im Zeitpunkt nach dem vereinbarten Auszug nicht sicher ausgeschlossen werden.
Kleinreparaturklausel bis 100 € Rechnungshöhe
Sie erwähnen, dass der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält. Solche Klauseln sind bei Formularmietverträgen zulässig, sofern diese keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Die Rechtsprechung erlaubt Klauseln, die bei Instandhaltungsreparaturen eine Kostenübernahme in Höhe von 75 bis 100 € vorsehen. Die in der Klausel vorgesehene jährliche Erstattung darf zudem maximal 6 bis 8 % der Jahresbruttokaltmiete betragen. Der Vermieter kann jedoch nicht seine Pflicht zur Instandsetzung bzw. zur Beauftragung der Reparatur auf den Mieter abwälzen.
Vermieter muss veranlassen
Zu beachten ist außerdem, dass bei Reparaturen über den Betrag von 100 € zzgl. Umsatzsteuer der Vermieter diese Kosten selbst tragen muss und der Mieter sich nicht zu beteiligen braucht. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob der Balkonablauf von der gegenständlichen Begrenzung der Kleinreparaturklausel erfasst ist. Eine Übernahme der Reparaturkosten darf nur bei Gegenständen verlangt werden, die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
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(Folge 5-2024)
