Seit Juni 2021 hat man im Baugesetzbuch (BauGB) die Vorschriften für die Umnutzung von Gebäuden im Außenbereich erleichtert. Unter anderem dürfen zu Wohnzwecken fünf Wohnungen je Hofstelle entstehen. Damit können aber nicht automatisch Projekte jeglicher Art verwirklicht werden. Deshalb unterscheidet sich dauerhaftes Wohnen beispielsweise von solchen Wohnunterkünften, die immer wieder an andere Personen, wie etwa Monteure, vermietet werden sollen.
Beherbergungsgewerbe: Letzteres fällt nach der Rechtsprechung unter den Begriff des Beherbergungsgewerbes. Sie benötigen also eine entsprechende Baugenehmigung für den Betrieb eines solchen Beherbergungsgewerbes. Dieses stellt gegenüber dem Wohnen eine eigenständige Art der baulichen Nutzung dar.
Wohnen versus Beherbergen: Maßgeblich dafür, ob ein Wohnen zu bejahen ist, ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Von einem Wohnen ist nur bei einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit auszugehen, die sich durch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts auszeichnet, so das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG). Ist man nur übergangsweise provisorisch für einen begrenzten Zweck mit einem nicht über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis in einem Raum untergekommen, handelt es sich um eine andere Nutzungsart. Eine nach Tagen bemessene Mietdauer schließt die Annahme einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit regelmäßig aus. Der Begriff des Beherbergungsgewerbes umfasst eine weite Spannweite unterschiedlicher Nutzungsformen. Für einen Beherbergungsbetrieb ist in Abgrenzung zum Wohnen kennzeichnend, dass Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen. Typischerweise gehört zum Service eines Beherbergungsbetriebs über das bloße Bereitstellen von Übernachtungsmöglichkeiten hinaus auch das Bereitstellen von Bettwäsche und Handtüchern sowie Zimmerreinigung und „Bettenmachen“. Jedoch sind diese Dienstleistungen für das Beherbergen im städtebaulichen Sinne nicht nötig.
Ausnahme „Wohngemeinschaft“: Das BVerwG hat ausgeführt, dass die im Rahmen eines gewerblichen Betriebes beabsichtigte Unterbringung von Montagearbeitern in Zweibettzimmern nicht den Regelfall des Wohnens im bauplanungsrechtlichen Sinne darstellt. Hieraus folgt, dass nur unter besonderen Umständen bei einer Unterbringung von Montagearbeitern in Mehrbettzimmern von einem Wohnen der Montagearbeiter ausgegangen werden kann. Dazu müssten die Monteure wie Mitglieder einer Wohngemeinschaft einvernehmlich gemeinsam eine Wohnung über längere Zeit teilen und die Möglichkeit des Rückzuges in das eigene Zimmer haben. Sind aber, anders als in Wohngemeinschaften, mehrere Monteure in einem möblierten Zimmer zeitlich befristet untergebracht und es ist weder der Rückzug in ein eigenes Zimmer noch die selbstbestimmte Gestaltung eines Wohnraums möglich, liegt keine Wohnnutzung vor. Auch wenn Sie nicht an einzelne Personen vermieten, sondern beispielsweise an das Unternehmen, und jede Wohnung nur in einer Weise vermietet werden sollte, dass nicht weitere Personen nachziehen können, ist nicht sichergestellt, dass sich die in den Wohnungen unterzubringenden Personen kennen oder gar gut verstehen.
Nutzung als Beherbergungsbetrieb: Damit müssen Sie also eine Nutzung Ihres Gebäudes als Beherbergungsbetrieb beantragen. Bevor Sie dies tun, empfehlen wir die Rücksprache mit dem Bauordnungsamt, ob es in Ihrem Fall Bedenken grundsätzlicher Art gibt, beispielsweise wegen Brandschutz, Immissionsschutz oder Zu- und Abfahrtsverkehr. Erst danach lohnt sich die Antragstellung.
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