Wochenblatt-Leser Gregor M. fragt: Ein Mieter hat zehn Jahre in unserer Mietwohnung gewohnt. Die Wohnung ist stark renovierungsbedürftig. Wer trägt dafür die Kosten? Oder bleibt das an mir als Eigentümer hängen?
Rebecca Kopf, Redaktion, antwortet: Die Frage, in welchem Zustand die Wohnung übergeben werden muss und wer die Kosten für die Renovierung trägt, sorgt immer wieder für Unmut zwischen den Parteien.
Das Problem, das in der Praxis eher die Regel als die Ausnahme ist, sind falsch und nicht rechtssicher formulierte Klauseln im Mietvertrag. In diesen Fällen passiert es immer wieder, dass Gerichte urteilen, dass Vermieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen lassen oder dem Mieter die Kosten hierfür erstatten müssen. Um dem vorzubeugen, sind rechtssichere Formulierungen unabdingbar. Ihren Vertrag können wir von hier aus leider nicht beurteilen. Generell ist es so:
Vermieter ist verpflichtet
In erster Linie ist der Vermieter verpflichtet – sowohl für Instandhaltung und Instandsetzung als auch für die Schönheitsreparaturen. Die Rechtsprechung erlaubt es, die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Rahmen des Mietvertrages auf den Mieter zu übertragen. Darauf weist Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht vom Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. Haus & Grund Deutschland hin.
Zu Schönheitsreparaturen zählt das Mietrecht:
- Streichen, Tapezieren oder Kalken der Decken und Wände,
- Lackieren der Heizkörper,
- Streichen oder Lackieren von Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren,
- Fußbodenpflege bei Teppichböden und Laminat oder Parkett.
Zurückgeben wie übernommen
Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter vom Mieter die Schönheitsreparaturen verlangen, wenn die Wohnung im renovierten Zustand übergeben wurde. Dann hat der Mieter sie auch so zurückzugeben.
„,Renoviert‘ heißt aber nicht automatisch ,frisch gestrichen‘“, weiß Wagner. „Vielmehr muss die Wohnung ,renoviert aussehen‘“. Hier empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll bei Einzug, mit dem der Zustand der Wohnung dokumentiert wird. Diese Übernahme muss wirksam im Mietvertrag verankert sein.
Sind die Schönheitsreparaturen wirksam übertragen worden, muss der Mieter diese vornehmen.
Feste Zeiträume, nach denen Schönheitsreparaturen zwingend vorzunehmen sind, sollte die Mietvertragsklausel nicht enthalten. Denn dadurch wird die Übertragung unwirksam. Lediglich Fristen, nach denen „in der Regel“ oder „bei Bedarf“ Schönheitsreparaturen vorgenommen werden sollen, können halten. Sicherheitshalber sollte jedoch ganz darauf verzichtet werden, rät Wagner.
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(Folge 6-2023)