Achtung bei langfristigen Nutzungsverträgen

Wenn der Projektierer klingelt​

Wer geeignete Flächen für Photovoltaikanlagen besitzt, sollte sich nicht von hohen Pachtzahlungen blenden lassen und nicht voreilig den Vertrag unterschreiben. Diese Punkte sollten im Vertrag stehen.

Aktuell klingeln Projektierer und Planer von Freiflächen-Photovoltaikanlagen (FF-PV) vermehrt bei Landwirten und Flächeneigentümern in Niedersachsen – vermutlich angetrieben von der Energiewende und dem Landesraumordnungsprogramm. Dieses soll noch vor der Landtagswahl am 9. Oktober 2022 veröffentlicht werden. Aber noch ist nicht klar, ob PV drin bleiben oder nicht. Das steigert natürtlich den Druck. Das beobachtet Sebastian Bönsch, Energie- und Bauberater der Landwirtschaftskammer (LWK) Niedersachsen. Er rät dringend zur Vorsicht.

Der Teufel steckt im Detail

Die Nutzungsverträge sind oft viele Seiten lang und der Teufel steckt im Detail. Neben der Pacht pro Hektar ist genauso wichtig, dass folgende Punkte vertraglich wasserdicht geregelt sind:

Checkliste „Pachtvertragsgestaltung"-Freiflächen-Photovoltaikanlagen

  • Es sollte klar festgehalten werden, welche Fläche gemeint ist und welche Flächengröße unter die Nutzungsentgelte fällt. Handelt es sich nur um die Fläche, die tatsächlich bebaut wird? Um die Fläche nach Agrarantrag? Oder um das gesamte Flurstück nach Katasterauszug inklusive Zuwegung, Trafostation, Speicher, Umzäunung, Kompensationsfläche etc.?
  • Die meisten Verträge weisen Laufzeiten von mehr als 20 Jahren aus. Doch für den Fall, dass die Anlage nie gebaut wird sollten unbedingt Rücktritts-, Kündigungs- und Sonderkündigungsrechte niedergeschrieben werden. Wie es sich bei noch bestehenden landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen Dritter oder eigenen Ernteverlusten und -ausfällen verhält, sollte ebenfalls vermerkt werden.
  • Weitere Fragen sind unter anderem: Was passiert nach Auslaufen des Vertrages bzw. nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses? Welche Rückbauverpflichtungen gelten, welche Bürgschaftsverpflichtungen müssen die Betreibenden in welcher Höhe hinterlegen und wann werden die Rückbaukosten eventuell durch einen unabhängigen Sachverständigen neu bewertet? Auf jeden Fall sollte detailliert aufgelistet werden, wie und in welchem Zeitraum die gesamte Fläche wieder zurück in den „Urzustand“ der landwirtschaftlichen Nutzung mit eventuellem Ackerstatus gesetzt wird – inklusive Entfernung von Fundamenten, Erdkabeln und Trafostationen sowie Kompensationsmaßnahmen mit möglichen Anpflanzungen.
  • Eine immer wiederkehrende Auffälligkeit sei zum Beispiel, ab wann die Nutzungsentgelte wirklich gezahlt werden. Hier besteht ein sehr großer finanzieller und auch zeitlicher Unterschied, je nachdem, ob ab Baubeginn, ab Inbetriebnahme der Solaranlage oder ab Inanspruchnahme der Fläche Pacht- bzw. Nutzungsentgelte gezahlt werden.
  • Im Vertrag sollten Anpassungen der Nutzungsentgelte, steigende Pachtpreise, zusätzliche Erlösbeteiligung oder auch Inflationsausgleich geregelt sein.

Jahrzehnte an Vertrag gebunden

„Es sind inzwischen viele unterschiedliche Nutzungsverträge im Umlauf“, berichtet Bönsch und empfiehlt, „auch wenn es Geld kostet, lassen Sie sich juristisch, steuerlich und fachlich beraten. Sie unterschreiben Verträge, die vielleicht Auswirkungen auf die nächsten 40 Jahre haben können.“

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