Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung bei bebauten Grundstücken für verfassungswidrig erklärt. Die Entscheidung ist aber auch auf die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens übertragbar. Deshalb gelten die alten Einheitswerte nur noch bis Ende 2024 und werden danach abgeschafft. Die Neuregelung gilt dann ab 2025. Bis dahin bleibt es dabei, dass die land- und forstwirtschaftlichen Einheitswerte Richtgröße für die Grundsteuer A sind.
Eckpunkte der Änderung
Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wird komplett geändert. Es werden neue Grundsteuerwerte ermittelt. Für die Land- und Forstwirtschaft bleibt es beim Ertragswertverfahren. Der Sollertrag gilt für den Grund und Boden, stehende und umlaufende Betriebsmittel und immaterielle Wirtschaftsgüter. Die Werte werden aus dem Testbetriebsnetz des Bundesministeriums für Ernährung und Landwirtschaft (BMEL) abgeleitet. Die Finanzverwaltung hofft auf eine weitgehende Automation des Verfahrens.
Neu ist, dass die Hoffläche (inklusive Wirtschaftsgebäude) mit einem gesonderten Wert versehen wird. Zusätzlich kann es zu einem Viehzuschlag von 75 € je Vieheinheit (VE) kommen, wenn im Betrieb mehr als 2 VE/ha selbst bewirtschafteter Fläche (Eigentums- und Pachtflächen) gehalten werden. Weitere Zu- oder Abschläge sieht das Gesetz, zum Beispiel für den Überbestand an Wirtschaftsgebäuden, nicht vor.
Das Eigentümerprinzip bleibt. Das heißt, sowohl in den alten als auch in den neuen Bundesländern zahlen Grundstückseigentümer, und damit auch die Verpächter, einheitlich die Grundsteuer. Die bisherigen Nutzungen und Abgrenzung zum Grundvermögen (= Bauland) bleiben erhalten. Landwirtschaftliche Flächen werden mit einem Grundbetrag und einem zusätzlichen Betrag pro Ertragsmesszahl (EMZ) angesetzt. Überschlägig beträgt der Wertansatz für einen 50er-Boden 8400 €/ha. Die Hofstelle (einschließlich Wirtschaftsgebäude) wird mit dem dreifachen des höchsten landwirtschaftlichen Ertragswertes bewertet. Das macht 2016 €/ha und mit dem Kapitalisator von 18,6 kapitalisiert 37.497 €/ha aus.
Die Berechnungen der BSB-GmbH – Landw. Buchstelle – zeigen, dass der neue Grundsteuerwert gut acht- bis zehnmal höher ist als der bisherige Einheitswert. Darauf hat der Gesetzgeber reagiert und die Steuermesszahl von bislang 6,00 ‰ auf 0,55 ‰ reduziert. Die Grundsteuerbelastung ergibt sich, wenn der neue Grundsteuerwert mit der abgesenkten Steuermesszahl multipliziert wird und anschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde für die Grundsteuer A.
Wie wird Forst bewertet?
Bei der Forstbewertung sind die Wuchsgebiete maßgeblich. Das Gesetz listet insgesamt 82 Wuchsgebiete auf, von Schleswig-Holstein Nordwest bis zu den Alpen. Der Reinertrag der forstwirtschaftlichen Nutzung ermittelt sich aus der Summe der Flächenwerte. Der jeweilige Flächenwert ist das Produkt aus der Größe der Eigentumsfläche und dem jeweiligen gegendüblichen Bewertungsfaktor.
Wann Grundsteuer B?
Die land- und forstwirtschaftlichen Flächen sowie die Hof- und Gebäudeflächen fallen weiter unter die Grundsteuer A. Es gibt weiter keinen Zuschlag für Wirtschaftsgebäude. Neu ist, dass das Betriebsleiter- und Altenteilerhaus nicht mehr unter die Grundsteuer A fallen. Wohnhäuser auf landwirtschaftlichen Betrieben mit der dazugehörigen Fläche, dem Garten und Garagen zählen künftig zur Grundsteuer B und werden wie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet. Das gilt auch für Gewerbegebäude, zum Beispiel die Fläche für eine gewerbliche Biogasanlage.Standorte für Windkraftanlagen (WEA) werden gesondert bewertet. Dazu sieht das Gesetz einen Wertansatz von 8424 €/ha vor. Mit 18,6 kapitalisiert ergibt das einen Betrag von 156.686 €/ha! Maßgeblich ist die abgegrenzte Standortfläche der WEA. Diese Standorte zählen trotz der höheren Bewertung zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und werden bei der Grundsteuer A veranlagt, wenn die Gemeinde keinen höheren Hebesatz beschließt.
Bewertung Gebäude
Die Bewertung erfolgt im Ertragswertverfahren. Letztendlich werden der abgezinste Bodenwert und ein kapitalisierter Reinertrag für das Haus zusammengerechnet. Um Betriebsleiter- und Altenteilerhäuser bewerten zu können, sind folgende Daten erforderlich:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Immobilienart
- Alter des Gebäudes
- Wohn-/Nutzfläche
Besonderheiten wegen der Lärm- oder Geruchsbelästigung bei den Betriebswohnungen werden nicht mehr mit einem Abschlag von 15 % berücksichtigt. Aus Vereinfachungsgründen kann man für die Grundstücksfläche das Fünffache der Wohnfläche ansetzen.
Neue Grundsteuer C
Die Kommunen können ab 2025 eine höhere Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke erheben. Betroffen davon wären auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Bau- oder Bauerwartungsland besitzen. Diese Vorschrift soll spekulative Geschäfte verhindern. Bislang werden zahlreiche Grundstücke nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und den künftigen Baugrund danach gewinnbringend wieder zu verkaufen.
Für bestehende und künftige WEA-Standorte will der Gesetzgeber den Gemeinden ab 2020 einen höheren Hebesatz an die Hand geben. Betroffen sind die Grundstückseigentümer. In einschlägigen Fällen sollte man die Pachtverträge überprüfen, ob der Parkbetreiber neben der Pacht auch die Grundsteuer zahlen muss. Ob der Vorschlag Gesetz wird, stand bei der Drucklegung dieser Wochenblattausgabe noch nicht fest.
Tierhaltungskooperationen
Nach dem ersten Gesetzesentwurf sollten ab 2025 die Tierhaltungskooperationen ersatzlos gestrichen werden. Mit Erfolg hat sich der Westfälisch-Lippische Landwirtschaftsverband (WLV) dafür eingesetzt, dass die Kooperationen künftig erhalten bleiben. Die bisherige Regelung wird durch einen neuen § 13b des Einkommensteuergesetzes ersetzt, der dann ab dem Wirtschaftsjahr 2025/26 gilt.
Und das Fazit ...?
Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens übersteigt bei Weitem die bisherigen Einheitswerte. Durch die Herabsetzung der Steuermesszahl könnte die Grundsteuerbelastung moderat ausfallen, wenn die Gemeinden ihre Hebesätze nicht nach oben anpassen. Zusätzliche Steuerzahllasten wird es für Standorte der Windenergieanlagen geben und für mittelgroße Tierhalter wegen Viehzuschlag. Noch nicht geklärt ist, wie sich der Wegfall der Einheitswerte für die Sozialversicherung, Höfeordnung und den Beitrag zur Landwirtschaftskammer auswirken wird.
Zudem sieht das Gesetz eine Länderöffnungsklausel vor. Danach können Länder eigene Bewertungen vornehmen. Bislang liegt dazu nur eine Absichtserklärung aus Bayern zum Grundvermögen vor. Die Düsseldorfer Landesregierung prüft derzeit die Vorgaben. Vorschläge für eine Länderregelung für land- und forstwirtschaftliches Vermögen gibt es zurzeit noch nicht.
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