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Baulandkommission legt Maßnahmen vor

Die Baulandkommission hat Maßnahmen zur Mobilisierung von Bauland und zum Wohnungsbau vorgeschlagen: Fünf Wohnungen je Hofstelle, mehrfache Nutzungsänderung, Erleichterungen beim Neubau eines Ersatzwohnhauses.

Die Baulandkommission möchte die engen Fesseln bei Bauen im Außenbereich und in den Dörfern lockern. Zum Beispiel soll es in Zukunft möglich sein, dass eine ehemalige Scheune oder ein Stall mehrfach umgenutzt werden darf.

Im Koalitionsvertrag hatten sich CDU/CSU und SPD verständigt, eine Kommission für „nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ zu berufen. Die sogenannte „Baulandkommission“ hat am 2. Juli 2019 ein Positionspapier vorgelegt. In der Kommission waren Vertreter von fünf Bundesministerien, Mitglieder des Bundestages, sechs Ländervertretungen, die kommunalen Spitzenverbände, Gewerkschaften, Vertreter der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik sowie weitere Experten von Universitäten und Siedlungsgesellschaften vertreten. Den Vorsitz führte Marco Wanderwitz, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat.

Bauland immer teurer

Bundesweit sind die Preise für Bauland seit 2010 im Schnitt um 50 % gestiegen. Doch es gibt ein Stadt- Land-Gefälle. In den größten Städten Deutschlands haben sich die Baulandpreise innerhalb von nur fünf Jahren verdoppelt. Die Kommission sollte Vorschläge erar­beiten, wie das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und das Immissionsschutzrecht angepasst werden sollten, damit die Kommunen leichter Bauland ausweisen können.

Daneben haben sich die Experten mit der Entwicklung in den Dörfern und im Außenbereich beschäftigt und Vorschläge gemacht, wie man hier neuen Wohnraum mobilisieren und so den ländlichen Raum stärken kann.

Vorschläge der Kommission

Zu den Bereichen Innenentwicklung und Außenentwicklung schlägt die Kommission unter anderem Folgendes vor:

  • Kommunen sollen eine neue Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ ausweisen, um ein einvernehmliches Nebeneinander von Wohnen (Neubau und Bestand), landwirtschaftlichen Betrieben (im Neben- und Haupterwerb) und gewerblicher Nutzung zu ermöglichen. Begründung: In den letzten Jahrzehnten hat sich das Wohnen in die Neubaugebiete und das Gewerbe in die Industriegebiete verlagert. Diese Entwicklung sei nicht mehr zeitgemäß, meint der CDU-Bundestagsabgeordnete Volkmar Vogel aus Ostthüringen. „Gerade der Mix von Wohnen, Gewerbe und Landwirtschaft macht lebendige Ortskerne aus und stärkt die Nahversorgung. Die Kommunen könnten dann auch nicht störendes Gewerbe in den Ortskernen leichter genehmigen.“
  • MdB Vogel fordert, beim Maß der baulichen Nutzung für das „Dörfliche Wohngebiet“ die Maximalwerte für Grundflächenzahl und Geschossfläche zu erhöhen – auf einen Wert zwischen Dorf- und Kerngebiet. In der TA Lärm sollte, so Vogel, der Höchstwert in diesem Gebiet tagsüber von bisher 60 dB auf 63 dB steigen.
  • Die Lückenbebauung und das Bauen in zweiter Reihe sollen erleichtert werden. Derzeit lehnen die Bauämter das Bauen in zweiter Reihe oft mit Hinweis auf § 34 BauGB ab, obwohl die Erschließung gesichert ist. Das Problem hier: Ein Gebäude in zweiter Reihe muss sich in die Eigenart der Umgebung einfügen.
  • Die Kommunen sollen für Wohnraumbedarf den Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft stärker als bisher durch Ausgleichszahlungen ermöglichen. Die Zahlungen sollen zweckgebunden für Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege verwendet werden.
  • Bislang dürfen Besitzer bis maximal drei Wohnungen je Hofstelle in ehemals landwirtschaftlich privilegierten Gebäuden einrichten. Die Kommission empfiehlt, diese Zahl auf maximal fünf Wohnungen je Hofstelle zu erhöhen und mehrfache Nutzungsänderungen dieser Gebäude zu ermöglichen. Zudem soll das Erfordernis der längeren Selbstnutzung eines vorhandenen Wohngebäudes durch den Eigentümer wegfallen, wenn der Besitzer ein marodes Wohnhaus durch einen Neubau an gleicher Stelle ersetzen möchte.
  • Die Bundesregierung hat bereits einen Gesetzentwurf zur Einführung der Grundsteuer C vorgelegt. Damit sollen Kommunen die Möglichkeit erhalten, für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke einen erhöhten Hebesatz bei der Grundsteuer anzuwenden. Daneben unterstützt die Kommission die vom Bundesfinanzminister vorgestellte Möglichkeit der Übertragung stiller Reserven. Damit könnten Landwirte das für den Mietwohnungsbau benötigte Bauland ohne hemmende Besteuerung veräußern.
  • Um den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum zu fördern, empfiehlt die Kommission die Einführung von Freibeträgen bei der Grunderwerbsteuer.
  • Daneben schlägt die Kommission ein ganzes Bündel von Maßnahmen vor, das sich an den Bund, die Länder und die Kommunen richtet. Bund und Länder sollen zum Beispiel eigene Liegenschaften vergünstigt für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen. Zudem sollen die Träger Kompensationsflächen, die sich für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen eignen, stärker bereitstellen und Informationen über diese Flächen trans­parent zugänglich machen. Alle Akteure, auch Kirchengemeinden und Stiftungen, sollen Erbbaurechte stärker nutzen, zum Beispiel auch für den Geschosswohnungsbau.
  • Schließlich schlägt die Kommission auch noch vor, dass Kommunen ein Vorkaufsrecht für „Schrottimmobilien“ erhalten. Oft verschandeln Bauruinen das ganze Dorfbild, weil sich der Eigentümer bzw. eine Erbengemeinschaft etwa einer alten Hofstelle nicht mehr kümmern.

Beratungen beginnen

Abzuwarten bleibt, inwieweit der Gesetzgeber die Vorschläge der Baulandkommission aufgreift und umsetzt. In diesem Herbst sollen die ersten Beratungen beginnen.

Nach Ansicht von Vogel stehen die Weichen gut, da in der Kommission die Vertreter von Bund und Ländern an einem Tisch saßen. Eine heikle Frage dürfte wie immer das Geld sein. In vielen Bauämtern fehlt zum Beispiel qualifiziertes Personal. In einer Protokollerklärung fordern die Länder Brandenburg und NRW den Bund auf, die Kommunen und genossenschaftlichen Wohnungsbauunternehmen von Altschulden zu entlasten. Viele Kommunen in NRW könnten die vom Bund geforderte vorausschauende Bodenvorratspolitik gar nicht betreiben, weil das Geld fehle.

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