Hof übertragen – Fehler vermeiden

Frage: Meine Frau und ich bewirtschaften einen Vollerwerbsbetrieb mit 110 ha Ackerbau und Bullenmast. Unser ältester Sohn hat eine landwirtschaftliche Ausbildung, die zwei anderen arbeiten auch im Betrieb mit. Alle drei möchten den Hof in Zukunft als GbR bewirtschaften. Wäre das sinnvoll?

Schmitte: Sollte es sich bei Ihrem Betrieb um einen Hof im Sinne der Höfeordnung handeln, ist eine Übertragung auf drei Kinder gemeinschaftlich nicht möglich. Denn die Höfeordnung sieht nur eine(n) Hofeigentümer/-in vor. Sie müssten also den Hofvermerk löschen lassen, um den Hof auf die GbR oder die drei Geschwister als Miteigentümer zu übertragen. Langfristig könnte das aber dazu führen, dass die drei Kinder oder ihre Erben den Hof aufteilen, was nicht im Sinne einer zukunftsfähigen Betriebsstruktur wäre.

Ruffer: Steuerlich ist eine lebzeitige Übertragung des Betriebs auf die Gesellschaft (GbR) möglich. Erst sollten die Kinder eine GbR gründen. Dann übertragen Sie den Betrieb. Dabei müssen Sie entscheiden, ob die GbR im Grundbuch eingetragen wird oder jedes Kind einen Teil der Flächen erhält. Bei Ersterem dürfte bei der spä­teren Auseinandersetzung in der GbR Grunderwerbsteuer anfallen. Die zweite Alternative bedeutet die Zerschlagung des Betriebs.

Ich hatte den Hofvermerk im Grundbuch löschen lassen, weil kein Kind weitermachen wollte. Jetzt will die jüngste Tochter doch auf dem Hof bleiben und ihn im Nebenerwerb bewirtschaften. Wie bekomme ich den 18-ha-Betrieb wieder in die Höfeordnung?

Schmitte: Eine Eintragung des Hofvermerkes im Grundbuch müssen Sie wie die Löschung beim Landwirtschaftsgericht beantragen. Ihre Unterschrift als Eigentümer unter dem Antrag müssen Sie notariell beglaubigen lassen. Eine notarielle Beurkundung ist auch möglich, aber nicht erforderlich. Das Landwirtschaftsgericht prüft den Antrag und ersucht dann das Grundbuchamt um Eintragung des Hofvermerks. Dafür fällt eine 0,5-Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Der Geschäftswert des Hofes wird entweder mit 20 % des Verkehrswertes oder mit dem einfachen Einheitswert geschätzt. Liegt der Einheitswert beispielsweise bei 50  000 €, beträgt die Gebühr beim Landwirtschaftsgericht 601 €.

Ich führe einen 70-ha-Betrieb mit 1500 Schweinemastplätzen im Vollerwerb. Der Hofvermerk ist im Grundbuch eingetragen. Meine Frau ist halbtags berufstätig. Unsere beiden Kinder sind außerhalb der Landwirtschaft tätig und nicht wirtschaftsfähig im Sinne der Höfeordnung. Wie können wir die Nachfolge regeln? Der Betrieb soll geschlossen an den Sohn gehen, die Tochter eine Abfindung erhalten. Müssen wir den Hofvermerk löschen lassen?

Leveling-Hoppe: Nicht unbedingt. Sie können den Hof als Hof im Sinne der Höfeordnung an einen nicht wirtschaftsfähigen Hoferben übertragen, wenn alle Kinder und Ihre Ehefrau nicht wirtschaftsfähig sind. In Ihrem Fall wäre also festzustellen, ob Ihre Tochter und Ihre Ehefrau wirtschaftsfähig sind oder nicht. Dies könnten Sie in einem von der Hofübertragung unabhängigen gerichtlichen Feststellungsverfahren im Vorfeld der Hofübertragung klären lassen. Alternativ würde sich die Frageklären, wenn Sie einen Hofübergabevertrag beurkunden lassen, der anschließend dem Landwirtschaftsgericht zur Genehmigung vorgelegt wird. Kommt das Gericht allerdings zu der Ansicht, dass Ihre Ehefrau oder Tochter wirtschaftsfähig wären, würde es die Genehmigung nicht erteilen. Damit wäre die Hofübertragung neu zu regeln und es entständen zusätzliche Kosten.

Eine weitere Alternative ist, dass Ihr Sohn durch die Belegung von Fortbildungskursen und die Aneignung von Wissen wirtschaftsfähig wird. Das muss keine landwirtschaftliche Ausbildung sein. Er muss am Ende nur belegen, dass er nach seinen körperlichen und geistigen Fähigkeiten, seinen Kenntnissen und seiner Persönlichkeit in der Lage ist, den von ihm zu übernehmenden Hof selbstständig zu bewirtschaften. Am besten, Sie erkundigen sich bei der Landwirtschaftskammer nach Fortbildungsmöglichkeiten.

Scheidet all dies aus, sollten Sie den Hofvermerk löschen lassen.

Wir haben keine Kinder, alle Flächen, 40 ha, sind verpachtet. Meine Nichte will zu uns ziehen und die Nachfolge antreten. Sie ist ausgebildete Pferdewirtin. Kann Sie den Hof übernehmen, obwohl sie wahrscheinlich nicht wirtschaftsfähig ist? Könnte ihr Bruder, der selbst einen Hof bewirtschaftet, ihr das ­Erbe streitig machen? Fallen Erbschaftssteuern an?

Leveling-Hoppe: Wenn es sich bei Ihrem Hof noch um einen Hof im Sinne der Höfeordnung handelt, können Sie den Hof nicht an Ihre Nichte übertragen, da sie nicht wirtschaftsfähig ist. Der Hof kann nur ausnahmsweise an die nicht wirtschaftsfähige Ehefrau oder die nicht wirtschaftsfähigen eigenen oder adoptierten Kinder übertragen werden (siehe vorherige Frage). Daher wäre zu überlegen, ob Sie Ihre Nichte adoptieren. Soweit Ihre Ehefrau wirtschaftsfähig ist, müsste die Nichte dann trotzdem noch wirtschaftsfähig werden. Eine Adoption wäre aufgrund des Alters der Nichte eine sogenannte Erwachsenenadoption. Dann müssen Sie dem Adoptionsgericht nachweisen, dass ein Eltern-Kind-Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrer Nichte besteht.

Am einfachsten wäre es aber, wenn Sie den Hofvermerk löschen lassen und den Hof außerhalb der Höfeordnung an Ihre Nichte übertragen. Dann kommt es nicht auf die Frage der Wirtschaftsfähigkeit an. Die Nichte könnte den Hofvermerk anschließend auf Antrag und bei Vorliegen der Voraussetzungen wieder eintragen lassen. Er würde dann bei einer Weitervererbung durch Ihre Nichte wirken.

Ruffer: Die lebzeitige Hofübergabe an die Nichte ist bei der Schenkungsteuer begünstigt hinsichtlich der landwirtschaftlichen Nutzflächen, der Wirtschaftsgebäude sowie des toten und lebenden Inventars. Das heißt, wenn die Nichte fünf Jahre lang den Betrieb fortführt, also nicht im Ganzen oder teilweise verkauft, wird keine Schenkungsteuer fällig. Schenkungsteuerpflichtig ist hingegen die Übertragung des Betriebsleiterhauses. Die Nichte fällt in die Steuerklasse II mit einem persönlichen Freibetrag von 20  000 €. Sollten Sie Ihre Nichte adoptieren, fiele sie in die Steuerklasse I mit einem Freibetrag von 400  000 €.

Unser Hof ist seit 20 Jahren verpachtet. Die Ställe sind teils umgenutzt, die noch vorhandenen Maschinen veraltet. Unterliegt unser Betrieb damit nicht mehr dem Höferecht, obwohl der Hofvermerk noch im Grundbuch steht? Welche Folgen hat das, wenn wir den Betrieb auf die Tochter übertragen? Wir haben insgesamt vier Kinder.

Schmitte: Tatsächlich spricht viel dafür, dass die Hofeigenschaft erloschen ist. Denn obwohl der Hofvermerk noch im Grundbuch steht, gehen die Gerichte von dem Fortfall der Hofeigenschaft „außerhalb des Grundbuchs“ aus, wenn die „wirtschaftliche Betriebseinheit“ aufgelöst ist. Dafür gibt es verschiedene Indizien, etwa den Umbau der Hofstelle, den baufälligen Zustand der Wirtschaftsgebäude, die langfristige Verpachtung der Ländereien, den Verkauf von lebendem und totem Inventar.

Erbrechtlich hat das zur Folge, dass im Falle einer lebzeitigen Übertragung des Hofes auf Ihre Tochter die anderen Kinder keinen Hofabfindungsanspruch haben, sondern stattdessen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch, der aber erst entsteht, wenn Sie versterben. Das Besondere dabei: Dem Pflichtteilsergänzungsanspruch liegt der Verkehrswert des Hofes zugrunde, nicht der 1,5-fache Einheitswert. Allerdings vermindert sich der Pflichtteilsergänzungsanspruch pro Jahr um 10 %, das zwischen Hofübertragung und Tod liegt. Die Höhe ist also nicht konkret vorhersagbar, kann aber deutlich über der Hofabfindung liegen.

Meine Eltern haben alle Flächen seit 18 Jahren verpachtet. Sie wollen den Hof auf mich übertragen. Ich möchte die Verpachtung fortsetzen. Muss ich hohe Erbschaftsteuern zahlen, weil die Flächen bereits länger als 15 Jahre verpachtet sind? Kann ich die Steuern vermeiden, wenn ich die Pachtflächen zurücknehme und zeitweise in Eigenregie bewirtschafte?

Ruffer: Die Übertragung des Betriebes unterliegt schenkungsteuerlich der Verschonung. Die bisherige Verpachtung des Betriebes ist unschädlich. Eine steuerschädliche Verpachtung läge aber dann vor, wenn zum Zeitpunkt der Hofübergabe der Betrieb für eine feste Zeit von mindestens weiteren 15 Jahren verpachtet wäre. Zurücknehmen und selbst bewirtschaften sollten Sie aus steuerlicher Sicht nur solche Flächen, die Bauland oder Bauerwartungsland sind.

Wir bewirtschaften einen 35-ha-Nebenerwerbshof und haben vier Kinder. Mit zweien möchte ich, der Vater, eine GbR bilden und den Hof gemeinsam bewirtschaften. In fünf Jahren bin ich 65 und gehe in Rente. Dann wollen wir die GbR so auflösen, dass jeder Sohn etwa 50 % der Fläche bekommt. Ist das steuerlich zu empfehlen?

Ruffer: Steuerlich ist das kein Problem. Wir empfehlen, dass Sie im ersten Schritt die beiden interessierten Söhne in Ihren Betrieb aufnehmen und mit ihnen eine GbR gründen. Die landwirtschaftlichen Flächen werden dann bei Ihnen Sonderbetriebsvermögen, das Grundbuch müsste für die GbR-Gründung also nicht umgeschrieben werden. Im zweiten Schritt können sich dann die Söhne in der beschriebenen Weise auseinandersetzen, ohne dass Einkommen- oder Grunderwerbsteuern entstehen. Allerdings nur, wenn die Söhne nach der Auseinandersetzung der GbR die Flächen nicht innerhalb von drei Jahren verkaufen.

Unsere drei Kinder wollen den Hof nicht übernehmen. Daher wollen wir den Hof, einen Hof im Sinne der Höfeordnung, an einen Fremden verpachten und später übergeben. Wir hoch wären die Abfindungsansprüche der Kinder? Unser Hof ist schuldenfrei (Einheitswert 80  000 €). Zudem besitzen wir Barvermögen (120  000 €) und eine Immobilie mit zwei Mietwohnungen.

Leveling-Hoppe: Es steht Ihnen frei, Ihren Hof an eine familienfremde Person zu verpachten und zu übertragen. Die Person muss wirtschaftsfähig sein. Bei einem Hof im Sinne der Höfeordnung werden mit der Übertragung Abfindungsansprüche Ihrer Kinder fällig. Diese berechnen sich nach dem1,5-fachen Einheitswert abzüglich Nachlassverbindlichkeiten, geteilt durch die Erbquote. Nachlassverbindlichkeiten bestehen nach Ihren Angaben nicht. Die Erbquote Ihrer Kinder beträgt je 1/6, wenn der Hofeigentümer stirbt und der Ehegatte und die drei Kinder weiterleben. Somit errechnet sich der Abfindungsanspruch eines Kindes wie folgt: 80  000 € x 1,5 = 120  000 € : 6 = 20  000 €. Der Abfindungsanspruch der weichenden Erben besteht gegenüber dem Hoferben. Sie können im Hofübergabevertrag auch einen höheren Abfindungsanspruch vereinbaren.

Ihr sonstiges Vermögen, Barvermögen und Mietwohnungen, ist unabhängig vom Hof und könnte an den Ehegatten und die leiblichen Abkömmlinge vererbt werden. Hierfür sollten Sie eigene Regelungen etwa im Testament treffen.

Unser Hof ist nicht mehr in der Höfeordnung. Auf der Hofstelle sind zwei Mietwohnungen. Wir haben drei Kinder und wissen nicht, wie wir alles vererben sollen. Der Besitz dürfte 2 Mio. € wert sein. Nach Ihren Ausführungen im Seminar, Herr Schmitte, kann der im Testament bedachte Hoferbe vom Verkehrswert erhebliche stille Reserven abziehen. Dadurch schmälern sich die Pflichtteile der anderen Erben. Wie ist das zu erklären?

Schmitte: Das ist eine Besonderheit des Pflichtteilsrechts. Vererben Sie den Hof an eins der drei Kinder, haben die anderen beiden Pflichtteilsansprüche. Bei der Berechnung ist von dem Verkehrswert des Nachlasses auszugehen, also dem Veräußerungswert. So bestimmt es § 2311 BGB. Im Falle steuerrechtlichen Betriebsvermögens bestehen allerdings oft erhebliche „stille Reserven“, die im Falle einer Veräußerung aufgedeckt würden. Diese würden zu einer Einkommensteuerbelastung des Hoferben führen. Es lastet also auf dem Betriebsvermögen eine latente Einkommensteuerlast. Diese kann bei der Wertermittlung des Nachlasses in Abzug gebracht werden.