Windenergie
Windkraft: Tipps für Flächeneigentümer
Bei der Verpachtung von Flächen für die Windenergie treten viele Fragen auf: Ist die Höhe der Pacht angemessen? Ist die Laufzeit gerechtfertigt? Und ist der Vertrag auch rechtssicher und fair?
In den nächsten Jahren sollen viele neue Windenergieanlagen (WEA) entstehen. Deshalb sind Projektierer auf der Suche nach geeigneten Flächen. „Flächeneigentümer sollten sich nie von hohen Pachtzahlungen blenden lassen und Verträge auf keinen Fall vorschnell unterschreiben“, sagte WLV-Verbandsjurist und BBWind-Mitarbeiter Markus Zumkley im Rahmen der Windtagung 2023 auf Haus Düsse und empfahl weiter: „Lassen Sie sich immer individuell von Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt beraten.“
Keine Bau-Garantie
Im Folgenden gibt Markus Zumkley einen Überblick über wichtige Fragen:
Der Vertragsabschluss: Damit ein rechtsverbindlicher Vertrag zustande kommt, müssen beide Vertragspartner zeitnah (binnen zwei bis drei Wochen) unterschreiben. Wartet eine Vertragspartei länger, geht man davon aus, dass kein Vertrag mehr zustande kommt. Die Fläche gilt nicht als gesichert.
Es gilt das Mietrecht: Eine einheitliche Bezeichnung für einen „Nutzungs-Vertrag“ gibt es nicht. Laut § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr gelten soll, aber nicht schriftlich abgeschlossen wird, auf unbestimmte Zeit. Der Eigentümer kann damit jederzeit ordentlich kündigen.
Keine Garantie: In der Regel überlässt der Eigentümer seinem Vertragspartner das gesamte Grundstück. So kann der Projektierer frei planen. Ein Vertragsabschluss zieht aber nicht die Garantie nach sich, dass auch tatsächlich eine WEA gebaut wird.
Bei der Ausgestaltung der Pacht gibt es viele Möglichkeiten: Zum Beispiel eine feste Pacht, eine Beteiligung an den Umsatz-/Stromerlösen in %, Mindestpachten oder Flächenpachtmodelle. Teils sind die Zahlungen an einen bestimmten WEA-Typ, eine Anlagenzahl und/oder die Höhe der EEG-Vergütung geknüpft. Ob die Pachtzahlung angemessen ist, lässt sich nur schwer beantworten. „Pachten sind frei aushandelbar; die Spannbreite ist hoch“, sagt Zumkley. Sein Rat: „Lassen Sie sich nicht von Zahlen beeindrucken. Prüfen Sie, ob Sie das, was im Vertrag steht, wirklich wollen.“
Pflichten des Landeigentümers: Ist die Fläche landwirtschaftlich verpachtet, muss er die Einverständniserklärung des Pächters einholen. Es bestehen Unterlassungspflichten, insbesondere das Verbot, Dritten Nutzungsrechte für Windenergiezwecke einzuräumen und es werden beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen.
Haftung: Wenn es zu Schäden an bzw. durch die Anlage kommt, haftet in der Regel der Betreiber. Marktüblich ist, dass Betreiber eine Haftpflichtversicherung über 10 Mio. € abschließen. Je nach Vertrag haftet der Betreiber auch für Ernteausfälle, Kürzungen von Flächenprämien, Grundsteuererhöhungen oder Schäden an Drainagen.
Lange Vertragslaufzeit
Die Verträge laufen meist über 20 oder 25 Jahre – oft mit einer einseitigen Verlängerungsoption für den Projektierer bzw. Betreiber. Während der Laufzeit haben Landeigentümer keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung. Die langen Laufzeiten ergeben sich aus der 20-jährigen EEG-Vergütung und aus der Lebensdauer der WEA (mindestens 20 bis 25 Jahren).
Vom Vertrag zurücktreten können Landeigentümer oftmals erst bzw. nur, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsabschluss keine Genehmigung für die geplante WEA vorliegt. Teilweise enthalten Verträge „Verlängerungsklauseln“. Teilweise wird für die Planungsphase ein Reservierungsentgelt gezahlt. Vorkommnisse wie etwa eine gescheiterte Finanzierung können Rücktritts- bzw. Kündigungsrechte nach sich ziehen.
Und nach der Betriebszeit? In der Regel werden WEA und Infrastruktur komplett zurück gebaut. Ausnahmen können zum Beispiel Rüttelstopfverdichtungen machen, die zur Verbesserung des Baugrundes vorgenommen wurden. Bei der Genehmigung ist eine Rückbaubürgschaft Voraussetzung. Später spart der Betreiber eine Rückbaurücklage an.
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