Bei Nutzungsverträgen über FPVA (Freiflächen-Photovoltaik- und Agri-PV-Anlagen) muss der Landwirt vieles prüfen. Hier ist das Wichtigste von Rechtsanwalt Dr. Thomas Hahn, Vereidigter Buchprüfer, Fachanwalt für Agrarrecht, Fachanwalt für Steuerrecht, Potsdam
Checkliste „Pachtvertragsgestaltung“
Flächenverfügbarkeit: Zunächst muss der Flächeneigentümer entscheiden, welchen Bo-den er überhaupt zur Verfügung stellen kann und möchte. Nießbrauchrechte, wirksame Pacht- und/oder Pflugtauschverträge oder andere Einschränkungen im Hinblick können die Verfügung ziemlich einschränken.
Wer ist Vertragspartner: Aufseiten der Betreiber der Anlagen treten regelmäßig Personenhandelsgesellschaften auf. Manchmal sind es auch lediglich Projektgesellschaften von sogenannten Entwicklern, die im Nachgang zum Abschluss der Nutzungsverträge diese an Dritte im Wege eines Anteilsübertragungsvertrages übertragen oder die Rechte aus solchen Nutzungsverträgen abtreten.
Wegen der langen Laufzeiten solcher Verträge von 20 bis 40 Jahren können auf beiden Seiten die Vertragspartner wechseln. Es ist daher sicherzustellen, dass so wenig wie möglich vertragliche Lücken gelassen werden. Dies ist gerade neben der steuerlichen Würdigung dieser Verträge die Hauptschwierigkeit. Als Alternative zum Abschluss eines solchen Nutzungsvertrages kommt natürlich auch der Verkauf der Flächen in Betracht.
Bonität: Der Eigentümer sollte unbedingt die Bonität des Nutzungsberechtigten, welcher langfristig die Flächen anpachten will, prüfen und klären: Wird das Geld für die gesamte zu überlassene Fläche gezahlt oder nur für die tatsächlich in Anspruch genommene Fläche? Wann erfolgt eine Entgeltzahlung durch den Nutzungsberechtigten? Üblicherweise wird hier auf die Inbetriebnahme abgestellt.
Nutzungsentgelt verhandeln
Das Hauptproblem als eines der wichtigsten Gesichtspunkte ist die Aushandlung des sogenannten Nutzungsentgeltes. Hier wird regelmäßig in den Vertragsverhandlungen ein fixes Entgelt, ein ertragsabhängiges Entgelt oder eine Kombination seitens der Betreiber angeboten.
Ein solches fixes Entgelt kann einmalig, jährlich oder auch im Sinne einer Kooperation (beispielsweise einmalig für die ersten zehn Jahre und danach jährlich) gezahlt werden.
Neben den vorgenannten Entgelten für die Nutzungsüberlassung werden weitere Entgelte seitens einzelner Betreiber angeboten: zum Beispiel ein Einmalentgelt für den Vertragsabschluss oder Warte- und Bereitstellungsentgelte (bis zur Inbetriebnahme). Viele der Betreiber erklären sich auch im Rahmen der Vertragsverhandlung bereit, die Anwalts- oder Steuerberaterkosten ganz oder teilweise zu übernehmen. Die Angemessenheit hängt vom Einzelfall ab. Bei der Entgeltverhandlung ist es aus der Sicht des Eigentümers mehr als vorteilhaft, wenn es einen Wettbewerb zwischen mehreren potenziellen Anlagenbetreibern gibt.
Dienstbarkeit: Regelmäßig wird auch seitens des Betreibers vom Eigentümer verlangt, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Betreibers gestellt wird. Hier dürfen jedoch keine Rechte in Abteilung II und III im Grundbuch vorhanden sein. Sollten die Flächen des Eigentümers finanziert sein, ist hier eine entsprechende Vorabstimmung mit der Bank bzw. dem Kreditinstitut vorzunehmen.
Dienstbarkeiten werden in einer gesonderten Urkunde geregelt und dienen zum einen der dinglichen Sicherung des sogenannten schuldrechtlichen Nutzungsvertrages gegenüber dem Grundstückseigentümer, insbesondere für dessen Insolvenzfall. Auch dient die Dienstbarkeit zur dinglichen Sicherung der FPVA.
Es soll dadurch verhindert werden, dass die Anlage sich mit dem Grundstück verbindet und nicht mehr als beweglicher Gegenstand angesehen wird. Eigentümer der Anlage soll nämlich der Betreiber bleiben. Hintergrund ist, dass FPVA regelmäßig an die finanzierenden Kreditinstitute durch den Betreiber sicherheitsübereignet werden.
Rückbau: Nach Ablauf der vertraglichen Nutzungszeit muss der Betreiber die entsprechenden FPVA abbauen. Sollte es keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Betreibers geben, Sicherheiten zu stellen, ist die Rückbauverpflichtung durch eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft zugunsten des Flächeneigentümers zu sichern.
Was die Rechtsnachfolge des Anlagenbetreibers oder des Eintrittsrechts des Kreditinstitutes betrifft, sollte sich der Eigentümer wenn möglich vorbehalten, dass er bei solchen Übertragungen des Vertrages an Dritte seine Zustimmung erteilen muss.
Rücktrittsoption: Wie in jedem Vertrag sollte es die Möglichkeit des Rücktritts oder der Kündigung eines solchen Vertrages geben. Zu beachten ist, dass sich die Betreiber regelmäßig vorbehalten, solche Verträge aus Wirtschaftlichkeitsgründen zu kündigen. Sofern eine solche Kündigung erfolgt, kann es nach wenigen Jahren zum Komplettausfall der zu erwartenden Erträgen aus den Flächen kommen.
Tipp: Die Verträge enthalten viele Einzelregelungen. Eine anwaltliche Beratung wird empfohlen.
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