Fläche für Mobilfunkausbau vermieten
Mietverträge für Mobilfunkmasten: So holen Sie das Beste raus
Bei Mietverträgen für Mobilfunkmasten sollten Landwirte wichtige Punkte im Vertrag beachten, damit es keine bösen Überraschungen gibt. Vor allem: Nicht voreilig unterschreiben.
Bei Mobilfunkmast-Mietverträgen geht es darum, dass der Mieter Mobilfunktürme errichten möchte, um diese an Mobilfunkunternehmen zu vermieten. Er benötigt vom Grundstückeigentümer (als Vermieter) eine Fläche, wo er den Mobilfunkturm bauen möchte.
Bei solchen Mietverträgen sollten die Vermieter (Grundstückseigentümer) nicht lediglich auf den Preis schauen. Natürlich ist dieser wichtig. Aber die juristischen Detailregelungen sollten so optimiert werden, dass es nicht plötzlich beispielsweise bei Haftungs- oder Rückbaufragen böse Überraschungen gibt.
Sieben wichtige Punkte für Ihren Vertrag
1) Lage: Es ist genau zu bezeichnen, wo der Mobilfunkturm auf dem Grundstück steht und wie groß die beanspruchte Fläche ist. Die Kosten der Energieversorgung der Funkübertragungsstelle muss der Mieter (Turmbetreiber) tragen.
2) Dauer: Die Laufzeit des Vertrages sollte bei Dachantennen höchstens zehn Jahre, bei frei stehenden Türmen höchstens 15 Jahre betragen. Nach Ablauf dieser Zeit kann über eine Verlängerung frei verhandelt werden. Viele Vertragsentwürfe sehen einseitige Verlängerungsoptionen für den Mieter vor, oft sogar mehrfach. Das kann über die wahre Vertragsdauer hinwegtäuschen.
3) Sonderkündigung: Die Laufzeit des Vertrages muss ab Vertragsunterzeichnung gerechnet werden, nicht erst ab Baubeginn. Da sich der Mieter ein Sonderkündigungsrecht vorbehält für den Fall, dass er die Baugenehmigung nicht erhält, sollte auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht haben, wenn zwischen Vertragsabschluss und Baubeginn mehr als zwei Jahre liegen. Jedenfalls muss dieser Zwischenzeitraum monatlich entschädigt werden, z. B. 100 €/Monat. Ansonsten droht dem Vermieter, dass er am Vertrag festgehalten wird und keinerlei Zahlungen erhält, den Standort aber auch nicht anderweitig vermieten kann.
4) Gewähr, Rückbau, Grundbuch: Der Vermieter sollte keine Gewähr für Eignung und Beschaffenheit des Grundstücks übernehmen. Der Mieter (Turmbetreiber) hat die Anlage in verkehrssicherem Zustand zu erhalten. Er muss verpflichtet sein, den Turm nach Vertragsende vollständig zurückzubauen und Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen wurden, zu löschen. Die Fläche, auf der der Turm stand, muss so wiederhergestellt werden, dass eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung möglich ist.
5) Bankbürgschaft: Als Sicherheit für Rückbau bei Vertragsende eignet sich die Bürgschaft einer inländischen, bekanntermaßen solventen Bank. Ausnahmsweise können auch große Mobilfunkbetreiber wie Deutsche Telekom AG oder Vodafone AG eine Haftungserklärung für den Mieter (Turmbetreiber) übernehmen. Eine baurechtliche Rückbaubürgschaft, die zugunsten der Baubehörde bestellt wurde, sollte im Zweifel nicht akzeptiert werden. Denn der Inhalt dieser Bürgschaft und die Frage, wann sie freigegeben wird, liegt nicht in Ihrer Hand als Vermieter.
6) Haftungsrecht: Der Mieter hat für Schäden, die durch die Errichtung und den Betrieb der Anlage entstehen, verschuldensunabhängig zu haften. Oft wollen die Turmbetreiber diese Regelung nicht akzeptieren. Sie sollten aber darauf bestehen. Ansonsten müssten Sie im Schadensfall beweisen, dass den Mieter ein Verschulden an dem Schaden trifft.
Für Schäden etwa durch Subunternehmer muss der Mieter ebenfalls ohne Entlastungsmöglichkeit einstehen. Der Vermieter selbst sollte nur im Falle von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haften. Der Turmbetreiber sollte für die gesamte Laufzeit eine Betriebshaftpflichtversicherung mit mindestens 3 Mio. € Deckungssumme nachweisen.
7) Miete und Kosten: Hier empfehlen wir, einen Betrag von 3000 € netto pro Jahr auf keinen Fall zu unterschreiten. Am besten lassen Sie Ihren Standort von einem Experten bewerten. Beispielsweise kann die Miete je nach Standort im mittleren bis höheren vierstelligen Bereich liegen. Wichtig ist auch, dass sich die Miete erhöht, wenn weitere Funknetzbetreiber den Mobilfunkturm nutzen. Für jeden weiteren Nutzer sollte sich die Miete um 50 % erhöhen, alternativ um einen bestimmten Erhöhungsbetrag in Euro. Vereinbaren Sie, dass sich die Nutzungsvergütung entsprechend der Entwicklung des Verbrauchpreisindex anpasst.
Dass Flur-, Aufwuchs- und Folgeschäden reguliert werden, etwa nach den Richtsätzen der Landwirtschaftskammer NRW, sollte selbstverständlich sein. Auch alle durch die Eintragung der grundbuchlichen Sicherung entstehenden Kosten muss der Mieter tragen.
Musterverträge: Der Deutsche Bauernverband (DBV) hat mit Unterstützung des Westfälisch-Lippischen Landwirtschaftsverbandes (WLV) Anfang November 2021 einen Mustermietvertrag mit dem Mobilfunkturm-Betreiber Vantage Towers AG abgeschlossen. Dieser Vertrag enthält die o.g. Vertragsempfehlungen. Seit Mitte vergangener Woche gibt es einen weiteren Mustervertrag mit der Mobilfunk-Infrastrukturgesellschaft des Bundes (MIG). In Ihrer WLV-Kreisgeschäftsstelle können Sie sich beraten lassen, wenn Ihnen von einem Mobilfunkturm-Betreiber (oder einem entsprechenden Subunternehmer) ein Vertragsangebot vorgelegt wird.
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