Bodenmarkt NRW: Boden bleibt knapp und teuer

Bei unsicheren Finanzmärkten ist Grundstückseigentümern die Wertstabilität des Bodens besonders wichtig. Gleichzeitig schwindet die Bereitschaft zum Verkauf. Eigentümer veräußern Fläche vorwiegend nur dann, wenn Liquiditätsengpässe es zwingend erfordern. Deshalb wechselten nur 3000ha landwirtschaftliche Nutzfläche im vergangenen Jahr in NRW den Eigentümer. Der Durchschnittspreis betrug etwa 54.000€/ha.

17% weniger Fläche

Im Vergleich zu 2018 sank die Verkaufsfläche in NRW auf 3013ha. Das ist ein Minus von 631ha bzw. 17%. Damit relativiert sich zwar die Aussagekraft der erzielten Bodenpreise, die dennoch– unter Berücksichtigung von Verkaufsfällen und gehandelter Fläche in den Regionen– eine Einschätzung des Bodenwertes bietet. Insgesamt lagen 2192 Verkaufsfälle (–139) vor, bei denen Gebäude und Inventar unberücksichtigt blieben. Letztmalig wurden 1975 so wenige Flächen gehandelt, von 2015 bis 2018 war das Niveau mit jeweils etwa 3600ha gehandeltem Boden relativ gleichbleibend. Die Zahlen der statistischen Ämter umfassen alle Grundstücke mit einer Größe von mindestens 1000m², bei denen weiter eine landwirtschaftliche Nutzung absehbar ist. Daher stehen diese Zahlen nicht im Zusammenhang mit der Diskussion um den Verbrauch von Grund und Boden für Siedlungs- und Verkehrsflächen sowie Ausgleichsmaßnahmen.

Was treibt den Kaufpreis?

Die Bodengüte spielt bei der Preisfindung keine Rolle. Denn im Vergleich der Regionen sind die leichtesten Flächen im Münsterland die teuersten. Vielmehr wird der Kaufpreis von den Flächenzuschnitten (Größe, Formzuschnitt), der Nutzung (Acker, Grünland) sowie den regionalen Produktionsschwerpunkten mitbestimmt. Denn in Regionen mit hohem Flächenbedarf aufgrund spezialisierter Betriebe (zum Beispiel Tierhaltung, Gemüse) ist der Preis höher.

Bedauerlicherweise lässt die Statistik keine Differenzierung zwischen Acker- und Grünlandflächen zu. Lediglich die Bodengüte drückt sich in Form der Ertragsmesszahl aus. Grundsätzlich gilt, dass im regionalen Vergleich der Kreise bei höheren Kaufpreisen der Ackerflächenanteil größer ist.

Knapp ein Fünftel aller Verkäufe betraf Parzellengrößen von mehr als 2ha, die einen Anteil von 60% der Verkaufsfläche NRWs zeichneten. Im Mittel legten Käufer für Flächen von einer Größe ab 2ha etwa 60.000€ hin, während bei kleineren Zuschnitten der Durchschnittspreis deutlich unter 50.000€ lag. Der Schwerpunkt aller Grundstücksgeschäfte lag mit anteiligen 46% im Handel mit Flächengrößen von 0,25 bis 1ha.

Regional extreme Spannen

Im Vergleich der Regierungsbezirke ergab sich ein Preisunterschied beim Hektarerlös von mehr als 44.000€. Für Landbewirtschafter im Münsterland entspannte sich die Situation etwas. Die Preise sanken um 3000€/ha, lagen allerdings mit 82.800€ immer noch auf extrem hohem Niveau.

In der durch ausgeprägte Tierhaltung und Biogasproduktion gekennzeichneten Region Borken wurde beim Kreisvergleich die Spitze von 94.800€/ha erreicht. Im Schnitt waren hier die verkauften Flächen 2,2ha groß. Auf vergleichbarem Niveau liegt der benachbarte Kreis Coesfeld, indem ebenfalls Tierhaltung und Biogas eine hohe wirtschaftliche Bedeutung darstellen. Allerdings meldeten die Statistiker aus Coesfeld deutlich weniger Verkäufe, in 29 Verkaufsfällen wechselten im Schnitt 1,8ha den Besitzer. Auch in den Münsterlandkreisen Steinfurt und Warendorf bildet die Viehhaltung den landwirtschaftlichen Schwerpunkt, wo jeweils die Nachfrage zu durchschnittlichen Kaufpreisen oberhalb von 75.000€ führte.

Mit Blick auf die preisbeeinflussende Nutzung fällt auf, dass in den durch höhere Grünlandanteile geprägten westfälischen Regionen Hochsauerland, Olpe und Siegen-Wittgenstein Verkaufserlöse unter 25.000€/ha vorlagen. Der Regierungsbezirk Arnsberg rangierte mit 38600€ am Ende der Preisskala, und damit 17% unter dem Vorjahr. Auffällig ist das Minus von 11,7% in Siegen-Wittgenstein, wo im Schnitt lediglich ein halber Hektar gehandelt, aber ein Drittel aller Verkäufe der Region Arnsberg getätigt wurden.

Mit einem Kaufpreisniveau unter der 30.000-€-Marke sind im Rheinland neben der Städteregion Aachen die Grünlandstandorte Oberbergischer Kreis und die Region Rhein-Berg zu nennen. Im Regierungsbezirk Düsseldorf mussten die Käufer um 12% tiefer in die Tasche greifen. Bei den Verkaufsfällen, der gehandelten Fläche und auch beim Preis rangierte der Rhein-Kreis Neuss in der Region Düsseldorf sowie im Rheinland ander Spitze. Dort konkurrieren Acker- und Futterbaubetriebe sowie der Gartenbau.

Mit weniger als 20 Verkaufsfällen sagen die Zahlen aus den westfälischen Regionen Märkischer Kreis, Ennepe-Ruhr, Recklinghausen und Unna weniger aus. Im Rheinland trifft dies für den Kreis Mettmann zu.

NRW bundesweit auf Platz 2

In Bayern lag mit 63.650€/ha die höchste Zahlungsbereitschaft vor, mit einem Minus zum Vorjahr von 1260€. Auf ebenfalls hohem Niveau folgte NRW (53.950€). In Niedersachsen (Rang 3) wurden je Hektar 1660€ mehr gezahlt, dort ist der Hektar noch für etwas weniger als 40.000€ zu haben. Schlusslichter sind das Saarland mit 9800€ sowie Thüringen mit 11.660€, die mit einem Plus von 9% den Brandenburgern (11.750€) dicht auf den Fersen sind.

Im früheren Bundesgebiet ergab sich ein Hektarpreis von 38.400€, der in den neuen Ländern mit 16.270€ deutlich niedriger aus-
fiel. Preisrückgänge verzeichneten Hessen (–10,4%), Bayern und Baden-Württemberg (jeweils –1,9%) sowie Rheinland-Pfalz (–0,3%).

In den neuen Ländern wurden 54% der bundesweit gehandelten Fläche veräußert, die jedoch aufgrund der niedrigeren Preise lediglich ein Drittel der bundesweiten Kaufsumme ausmachte. Deutschlandweit nahm die Anzahl der veräußerten Fläche um 1018 ha geringfügig zu, bei einem Plus von 576 Verkaufsfällen.

Was bleibt festzuhalten?

Die Niedrigzinsphase hält an und mit ihr auch die „Flucht in die Sachwerte“. Für viele Kapitalanleger bietet der Grund und Boden einen sicheren Hafen für ihr Kapital und einen Schutz vor Inflation. Allerdings kann Boden auch erheblich an Wert verlieren, wie die 80er- und 90er-Jahre gezeigt haben. Boden ist allerdings in NRW kaum zu bekommen, denn ohne betriebliche Zwänge verkauft hier kaum jemand. Doch angesichts der unbefriedigenden Preisentwicklungen bei pflanzlichen und tierischen Produkten infolge der Corona-Pandemie wächst die Angst auf den Höfen, aus der Not heraus wieder Fläche veräußern zu müssen.