Im ländlichen Raum gibt es immer mehr ältere Gebäude, die nicht mehr zu ihrem ursprünglichen Zweck benötigt werden. Für den Abriss sind diese jedoch häufig viel zu schade bzw. gut erhalten. Manche stehen gar unter Denkmalschutz. Außerdem war in den vergangenen Jahren ein Trend zum Wohnen und Arbeiten auf dem Land zu beobachten – sofern das Lebensumfeld attraktiv ist und die Infrastruktur stimmt.
Daraus resultiert ein Bedarf nach geeigneten Immobilien, erklärte Klaus Wagner vom Landesbetrieb Landwirtschaft Hessen (LLH) in der vergangenen Woche in Bad Hersfeld. Die beiden Entwicklungen könne man jedenfalls gut zusammenführen. Das Potenzial ist riesig und unter dem Gesichtspunkt der Ressourcenschonung ist die Weiternutzung mit neuem Zweck ebenfalls einem Neubau vorzuziehen. Allerdings sind bei der Umnutzung landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude einige Punkte vorab zu klären, um teuren Ärger zu vermeiden. Das wurde beim jüngsten Baulehrschau-Sondertag des LLH und der Arbeitsgemeinschaft für Rationalisierung, Landtechnik und Bauwesen in der Landwirtschaft deutlich.
Baubehörde einbeziehen
So gilt es zunächst, etwaige Bauschäden zu erfassen. Aber auch die baurechtliche Situation ist zwingend zu klären. Dafür kommt es unter anderem auf den Standort des vorhandenen Gebäudes an, wie Thomas Horn, Fachbereichsleiter Bauen im Schwalm-Eder-Kreis, erklärte. Der Fachmann empfahl dazu zunächst nachzuschauen, ob das relevante Gebäude im Geltungsbereich eines sogenannten qualifizierten Bebauungsplanes liegt. Ein solcher B-Plan regelt insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung. In einem reinen Wohngebiet wird man beispielsweise in der Regel keine gewerbliche Gebäudeumnutzung genehmigt bekommen. In einem Dorfgebiet ist das durchaus möglich.
Falls es keinen Bebauungsplan gibt, greifen im Innenbereich die Vorschriften des § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Dann ist eine Genehmigung für die Umnutzung zu erlangen, wenn sich das Vorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. Außerdem müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild darf durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt werden.
Zuerst die Bausubstanz bewerten
Die erste Herausforderung für den Laien besteht schon darin, die bauliche Substanz der Altgebäude richtig zu bewerten. Viele Bauschäden sind nur von Fachleuten zu erkennen und korrekt einzuordnen, gab LLH-Expertin Eva Riks zu bedenken. Ziehen sich beispielsweise große vertikale Risse durch das Gemäuer oder hat sich das Dach stellenweise gesenkt, sollte unbedingt ein Statiker hinzugezogen werden. Das gilt auch, wenn Dachbalken oder Träger gebrochen bzw. beschädigt sind. Gegebenenfalls muss das Gebäude sogar umgehend gesichert werden.
Nicht zu unterschätzen sind ferner Bauschäden in Form von Schadstoffbelastungen durch bestimmte PCB- oder Lindan-haltige Holzschutzmittel. In Gebäuden mit entsprechend behandelten Materialien kann es zu einer Belastung der Raumluft kommen.
Häufig anzutreffen sind überdies Probleme mit Salzlasten und Schimmel-Ausblühungen. Die Ursache ist in der Regel aufsteigende bzw. eindringende Feuchtigkeit/Nässe. Hier gilt es, vor dem Beginn des Umbaus unbedingt die Ursache zu klären. In ehemaligen Stallgebäuden ist insbesondere an alte Mistplatten oder Jauchegruben zu denken. Bei direkt an der Straße stehenden Gebäuden kann sich über die Jahrzehnte auch reichlich Streusalz an den Grundmauern angesammelt haben, welches dann heute noch über aufsteigende Feuchte zu Bauschäden führt.
Vorgaben für den Außenbereich
Für den baurechtlichen Außenbereich gelten die Vorgaben des § 35 BauGB, welcher unter anderem das privilegierte Errichten landwirtschaftlicher Gebäude regelt. Eine Umnutzung solcher Gebäude setzt etliche Bedingungen voraus. Unter anderem muss die Bausubstanz erhaltenswert sein und die äußere Gestalt darf nur begrenzt verändert werden. Es macht auch einen Unterschied, ob der ehemalige Stall künftig von der Landwirtsfamilie selbst bewohnt oder nach dem Umbau von einem Dachdecker als Materiallager genutzt werden soll.
Auf jeden Fall empfiehlt es sich, frühzeitig das Gespräch mit der Baubehörde zu suchen, so Thomas Horn. Dadurch lässt sich häufig unnötiger Ärger vermeiden.
Aufpassen bei der Steuer
Das gilt ebenso in steuerlicher Hinsicht, wie Brigitte Barkhaus berichtete. Die Geschäftsführerin der LBH-Steuerberatungsgesellschaft ging auf die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten und Fallstricke rund um die Umnutzung ein.
Wird eine alte Scheune beispielsweise nicht mehr als Strohlager benötigt, zu Wohnzwecken umgebaut und vom Betriebsleiter selbst genutzt, scheidet das betreffende Gebäudeteil zwangsweise aus dem Betriebsvermögen aus. Es muss ins Privatvermögen überführt werden. Hierbei kommt es zur steuerpflichtigen Aufdeckung der stillen Reserven (Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und Buchwert). Dieser Saldo ist als laufender Gewinn zu versteuern.
An Angehörige vermieten
Das gilt übrigens auch, wenn der Landwirt die Wohnung unentgeltlich einem Angehörigen – beispielsweise einem seiner Kinder – überlässt. Zahlt das Kind dagegen eine übliche Miete für die umgebaute Wohnung, kann das Gebäude auch nach der Umnutzung im Betriebsvermögen bleiben. Der steuerliche Status der Mietwohnung sollte aber in jedem Fall genau im Auge behalten werden.
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