+++ Aktualisierung am 14. Oktober 2022: Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung wurde vom 31. Oktober 2022 auf den 31. Januar 2023 verlängert. +++
Mit der neuen Grundsteuer gibt es wesentliche Änderungen für Land- und Forstwirte:
- Die Gebäude und -teile einschließlich des dazugehörenden Grund und Bodens, die Wohnzwecken dienen, werden dem Grundvermögen zugeordnet und unterliegen der Grundsteuer B.
- Für das Betriebsleiter- und Altenteilerhaus auf dem Hof wird die höhere Grundsteuer B erhoben, für die dann aber in NRW keine Kammerumlage anfällt.
- Ställe, Scheunen, Büroräume sowie Gebäude und Gebäudeteile, die zu außerbetrieblichen Zwecken genutzt werden, werden dem Grundvermögen zugeordnet. Dies gilt zum Beispiel für die Vermietung von Wirtschaftsgebäuden für gewerbliche Zwecke einschließlich des dazugehörenden Grund und Bodens.
- Forstflächen werden zukünftig nach Wuchsgebieten bewertet, zum Beispiel: Westfälische Bucht 70,03 €/ha, kapitalisiert 1302 €/ha; Weserbergland 101,93 €/ha, kapitalisiert 1895 €/ha und Sauerland 145,62 €/ha, kapitalisiert 2708 €/ha.
- Fällig wird ab 1. Januar 2025 ein Zuschlag für Vieh von 79 € je überzähliger Vieheinheit (VE) für Betriebe mit mehr als zwei VE/ha auf der selbst bewirtschafteten Fläche (Eigentums- und Pachtflächen).
- Flächen, auf denen eine Windkraftanlage steht, gehören nicht mehr zum Grundvermögen, sondern zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und werden über einen Zuschlag erfasst.
Hintergrund: Im Jahr 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass das Grundsteuerrecht überarbeitet werden muss. Die bisherige Berechnung der Grundsteuer beruht auf alten Werten von 1964 (West) und 1935 (Ost). Das führte zu einer ungerechten Besteuerung. Ab 1. Januar 2025 soll damit Schluss sein.
Dann treten die neuen Grundsteuerwerte in Kraft. Dafür sind bundesweit 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten neu zu bewerten.
Daher ist jeder, der zum Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstück oder eine Immobilie besitzt, verpflichtet, eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“, kurz Grundsteuer-Erklärung, elektronisch beim zuständigen Finanzamt abzugeben. Auch Land- und Forstwirte müssen dies tun. Abgabefrist ist der 31. Januar 2023. In NRW müssen rund 6,5 Mio. wirtschaftliche Einheiten, davon 400 000 land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie 75 000 Wohngebäude, neu bewertet werden.
Abgrenzung der Hofstelle
Neu ist auch, dass die Hofstelle künftig einer eigenen Nutzungsart zugeordnet wird. Wichtig ist hier die Abgrenzung zum Wohnraum und den zugehörigen Flächen. Zur Hofstelle gehören Hofflächen, Wirtschaftsgebäudeflächen, Nebenflächen und die befestigten Flächen, ebenso Gärten, die nicht zum Wohngebäude gehören, oder auch Wirtschaftswege, Gräben, Hecken, wenn sie keiner anderen Nutzung zuzuordnen sind.
Die Hofstelle wird mit dem dreifachen Wert des höchsten landwirtschaftlichen Ertragswertes bewertet. Und zwar: 6,62 €/Ar bzw. 662 €/ha x Faktor 3 = 1986 €/ha x Kapitalisierung mit 18,6 = 36 939 €/ha.
Wie wird der Grundsteuerwert ermittelt?
Grundlage für die Bewertung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe ist der Ertragswert.
- Im typisierende Ertragswertverfahren werden die erzielbaren Reinerträge für jede Nutzung (landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, gärtnerisch, weinbaulich usw.) sowie für die Hofstelle ermittelt.
- Der Reinertrag einer Nutzung oder Nutzungsart ergibt sich aus der Summe aller Flächenwerte und ist abhängig von den entsprechenden Bewertungsfaktoren der Flächen.
- Die entsprechenden Bewertungsfaktoren ergeben sich aus den Anlagen 27 bis 33 zum Bewertungsgesetz. Beispielsweise werden Acker- und Grünland als landwirtschaftliche Nutzung zusammengefasst. Die Nutzung wird mit einem Festbetrag von 252 €/ha bzw. 2,52 €/Ar bewertet. Hinzukommt ein von der Ertragsmesszahl (EMZ) abhängiger Zuschlag von 0,041 €/ EMZ. Zudem wird der Zuschlag für Vieh von 79 € je Vieheinheit (VE) für Betriebe mit mehr als 2 VE/ha auf der selbst bewirtschafteten Fläche (Eigentums- und Pachtflächen) berechnet.
- Die Summe der Reinerträge einschließlich der Zuschläge wird mit dem Faktor 18,6 kapitalisiert.
- Das Ergebnis ist der Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft.
Hier ein Rechenbeispiel für den Grundsteuerwert einer Fläche eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft: Die Fläche ist 1,4181 ha groß, die EMZ beträgt 5281 (Ackerlandzahl 46 pro Ar x 114,81 Ar). Für die Berechnung des Reinertrags für die landwirtschaftlich genutzte Fläche ergibt sich (Werte gerundet): 114,81 Ar x 2,52 €/Ar = 290 € Grundbetrag. Hinzu kommt der Zuschlag für die EMZ 5281 x 0,041 € = 217 €. In Summe: 290 € + 217 € = 507 €. Die Zahl wird mit dem Kapitalisierungsfaktor 18,6 multipliziert = 9430 €. Dies ist der Grundsteuerwert für die landwirtschaftlich genutzte Fläche von 1,1481 ha.
Formel für die Grundsteuer
Der Grundsteuerwert aus der Feststellungserklärung ist wichtig für die Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Für landwirtschaftliche Flächen greift der Hebesatz der Grundsteuer A.
Die neuen Steuermesszahlen ab 1. Januar 2025
- 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum (Grundsteuer B),
- 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten, etwa Geschäftsgrundstücke,
- 0,55 ‰ für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
Und das Fazit?
Was für Land- und Forstwirte unterm Strich herumkommt, ist noch offen. Zum einen schlägt der Grundsteuerwert, der an die Stelle des Einheitswertes tritt, zu Buche. Dieser ist zehnmal höher als der Einheitswert. Zum anderen entfällt die Kammerumlage und die reduzierte Steuermesszahl von 0,55 ‰ (bisher 6,00 ‰) könnte zu einer moderaten Grundsteuerbelastung führen. Am Ende hängt es davon ab, ob die Kommunen bzw. Städte die Hebesätze hochschrauben.
Die neuen Werte werden ab dem 1. Januar 2025 als Grundlage zur Bemessung der Grundsteuer verwendet. Bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2024 bleiben die land- und forstwirtschaftlichen Einheitswerte Richtgröße für die Grundsteuer A.
Hilfe bei der Grundsteuererklärung: Die meisten Land- und Forstwirte haben mit der Feststellungserklärung ihre Steuerberater beauftragt. Es gibt aber auch diejenigen, die das selbst machen wollen. Um ihnen den Endspurt zu erleichtern, haben wir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt.
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