Flächenkauf bricht nicht Jagdpacht

Wenn Sie das Eigentum an Flächen erwerben, die unmittelbar an den Eigenjagdbezirk angrenzen, werden diese automatisch ebenfalls Bestandteil Ihres Eigenjagdbezirkes. Solange diese Flächen allerdings noch in einem laufenden Jagdpachtvertrag eingebunden sind, schützt den Jagdpächter dieser Flächen der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete bzw. auch nicht die Jagdpacht.“ Im Regelfall muss sich der Erwerber also gedulden, bis der laufende Jagdpachtvertrag endet. Erst dann fällt diese Fläche in den Eigenjagdbezirk. Dies gilt auch für Ihre im gemeinschaftlichen Jagdbezirk gelegenen Flächen. Auch wenn Sie Mitpächter des angrenzenden gemeinschaftlichen Jagdbezirkes sind, gilt der oben genannte Grundsatz. Vorzeitig würden diese Flächen nur dann jagdlich in Ihren Eigenjagdbezirk fallen, wenn Ihr Mitpächter und Sie sich dahingehend einigen, auf den „Pächterschutz“ des laufenden Jagdpachtvertrags zu verzichten. Gleiches gilt im Normalfall auch im Verhältnis zu Grundstücken, die aus einem verpachteten, angrenzenden Eigenjagdbezirk he­rausfallen. Auch hier ist der „Pächterschutz“ aus dem laufenden Pachtvertrag zu beachten.

In Ihrem Sonderfall ist es allerdings so, dass Ihnen der Verkäufer Teile seines Eigenjagdbezirks jagdpachtfrei verkauft hat und dann nach dem Verkauf und schnell noch vor Vollzug des Eigentumserwerbs einen Jagdpachtvertrag mit seinem Sohn geschlossen hat. Grundsätzlich darf ein Verpächter Flächen im Rahmen eines Jagdpachtvertrags auch dann verpachten, wenn er davon Kenntnis hat, dass diese Flächen in einen entstehenden oder bereits vorhandenen Eigenjagdbezirk fallen werden. Allerdings hat die Rechtsprechung in Einzelfällen Jagdpachtverträge als unwirksam beurteilt, die als Langzeitverpachtungen darauf erkennbar ausgerichtet waren, die Entstehung oder Vergrößerung eines Eigenjagdbezirkes über Jahrzehnte zu vereiteln. Ob auch in Ihrem Sonderfall eine solche Langzeitverpachtung mit entsprechender Zielsetzung beabsichtigt war, mag letztlich dann nicht von weiterer Bedeutung sein, wenn diese Verpachtung an den Sohn noch aus anderem Grund ohne Bestand bleibt.

Wenn sich aus dem Grundstückskaufvertrag nichts anderes ergibt, mussten Ihnen die Grundstücke frei von den Pachtrechten des Sohnes übertragen werden. Denn es stellt einen Rechtsmangel dar, dass Sie die Grundstücke nicht frei von den Rechten des Sohnes übertragen bekommen haben. Aus diesem Umstand können sich verschiedene Rechte für Sie ergeben. Dies kann die Nacherfüllung sein, der Vertragsrücktritt, die nachträgliche Kaufpreisminderung, aber auch ein Schadenersatzanspruch. Selbst Sittenwidrigkeit des geschlossenen Jagdpachtvertrags kommt in Betracht. Denn die Verletzung von Vertragsrechten Dritter kann bei einem bewussten Zusammenwirken zum Nachteil eines Dritten im Einzelfall sittenwidrig sein. Bevor Sie sich für eine bestimmte Vorgehensweise entscheiden, sollten Sie auf jeden Fall einen Rechtsanwalt einschalten, dem Sie den Grundstückskaufvertrag zur Prüfung überlassen. Vielleicht reicht es aber auch schon aus, dass Sie unter Hinweis auf die Pflicht zur Vertragstreue den Verkäufer auffordern, gemeinsam mit seinem Sohn Ihre Grundstücke kurzfristig wieder aus dem Jagdpachtvertrag he­rauszunehmen.