Da Sie von einer Straßenbaumaßnahme betroffen sind, haben Sie Anspruch auf Entschädigung. Mit der Entschädigung sollten Sie sich gleichwertiges Ersatzland beschaffen können. Es kommt aber nicht darauf an, ob dies tatsächlich gelingt. Regelmäßig wird in Geld entschädigt. Eine Entschädigung in Ersatzland ist die Ausnahme, auch deshalb, weil Ersatzflächen oft nicht zur Verfügung stehen.
Ein Anspruch auf Ersatzland kommt in Betracht, wenn der Landentzug zu einer Existenzgefährdung Ihres Hofes führen würde. In diesem Fall muss zunächst im Planfeststellungsverfahren geprüft werden, ob nicht eine andere Trassenführung besser ist, um die Existenzgefährdung abzuwenden. Ist das nicht möglich, hat die Straßenbauverwaltung zu prüfen, inwieweit sie durch Beschaffung von Ersatzland – äußerstenfalls sogar im Wege der Enteignung anderer Eigentümer – die Existenzgefährdung abwenden kann.
Die Entschädigung empfinden Sie als zu niedrig. So geht es vielen Landwirten. Nach dem Gesetz haben Sie aber Anspruch auf vollen Wertausgleich, der sich nach dem Verkehrswert des genommenen Gegenstands bemisst. Grundsätzlich bemisst sich die Entschädigung nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Entscheidung der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag.
Das ist aber nicht die Praxis: In der Regel verkaufen die Eigentümer zur Abwendung der Enteignung „freiwillig“. Hat der Straßenbetrieb ein angemessenes Angebot unterbreitet, ist damit der Bewertungsstichtag vorverlegt. Danach eintretende Preisänderungen bleiben unberücksichtigt.
Gleichwohl muss man beim Geldausgleich aufpassen. Nicht entscheidend ist der „Bodenrichtwert“, der gerade in Zeiten steigender Bodenpreise veraltet ist. Er resultiert aus der Kaufpreissammlung der Vergangenheit und berücksichtigt nicht das aktuelle Preisniveau. Sie sollten bei Preisverhandlungen mit dem Landesbetrieb auf ortsnahe aktuelle Kaufabschlüsse hinweisen, falls Ihnen solche bekannt sind. Berücksichtigt der Landesbetrieb die aktuellen Angebote nicht, unterbreitet er kein „angemessenes Angebot“, dann ist der Bewertungsstichtag nicht vorverlegt.
Neben dem Landverlust muss der Landesbetrieb auch die „landwirtschaftlichen Nebenschäden“ entschädigen. Dazu zählen die Umwege, die An- und Durchschneidungen, die Restbetriebsbelastung und der Erwerbsverlust. Mit Letzterem ist gemeint, dass Sie als Landwirt auf der entzogenen Fläche normalerweise Ertrag erwirtschaften. Dieser entfallene Deckungsbeitrag wird in der Enteignungsentschädigung ersetzt.
Doch in der Praxis erfolgt auch eine Gegenrechnung: Der Geldbetrag, den Sie für das entzogene Land erhalten, wird verzinst und vom entgangenen Deckungsbeitrag abgezogen. Das führt mitunter dazu, dass eine Entschädigung für den Erwerbsverlust entfällt.
Handelt es sich bei den Flächen um Betriebsvermögen, müssen Sie den Veräußerungserlös versteuern. Jedoch können Sie durch Ersatzbeschaffungen oder die Bildung einer Rücklage den Veräußerungsgewinn steuerlich neutralisieren und die Steuer durch Reinvestitionen verkürzen oder ganz vermeiden.
(Folge 10-2019)
