Veräußert der Vermieter das Mietobjekt an eine dritte Person, wird durch den Verkauf der Mietvertrag nicht beeinträchtigt. Der Käufer tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietvertrag ergeben.
Der Erwerber hat mit dem Zeitpunkt der Eintragung der Eigentumsübertragung des Mietobjektes in das Grundbuch die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige eines Haushalts benötigt. Die Eigenbedarfsgründe müssten in der Person des Erwerbers vorliegen.
Eine Wartefrist für den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gibt es nicht, es gilt die Kündigungsfrist des § 573c BGB. Sie beträgt bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren drei Monate. Eine Wartefrist von drei Jahren für eine Erwerberkündigung besteht nach § 577a BGB, wenn an einer Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. In diesen Fällen kann sich der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung also erst nach Ablauf der Dreijahresfrist auf Eigenbedarf berufen.
Vor der Veräußerung des Hauses hätten Sie auch die Möglichkeit, dem Mieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Sie müssten aber darlegen, dass Sie aufgrund des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden und erhebliche Nachteile erleiden. Es ist kaum möglich, einen solchen Grund gerichtssicher darzulegen. Anders ist der Vorgang zu beurteilen, wenn Sie das Haus an Ihre Tochter verkaufen oder es ihr schenken und Ihre Tochter die Wohnung für sich benötigt. In einem solchen Fall könnten Sie bereits vor einer Eigentumsumschreibung die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Die Kündigung wirkt dann fort und müsste von Ihrer Tochter nicht wiederholt werden.
Wir können nicht beurteilen, ob die von Ihnen vorgegebenen Eigenbedarfsgründe bestehen. Damit der Mieter die Kündigungsgründe prüfen kann, müssten Sie den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar darlegen. Da es bei der schriftlichen Darlegung der Kündigungsgründe auf Nuancen ankommen kann, sollten Sie das Schreiben mit anwaltlicher Hilfe erstellen lassen. Besonders in Ihrem Fall ist zu berücksichtigen, aus welchen Gründen Sie nach relativ kurzer Mietzeit das Haus wieder für sich oder einen Angehörigen nutzen wollen. Sind die von Ihnen vorgetragenen Eigenbedarfsgründe nur vorgespielt, machen Sie sich gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig.
