Wir gehen davon aus, dass Sie mit dem Mieter einen schriftlichen Vertrag geschlossen haben, der die Abrechnung der Betriebskosten und damit auch die Abrechnung der Kosten, die für die Wärmeerzeugung anfallen, regelt. Allerdings findet die Vertragsfreiheit in den einzelnen Bestimmungen der Heizkostenverordnung ihre Grenzen, wenn es sich um ein vermietetes Objekt handelt, das aus mehr als zwei Wohneinheiten besteht.
§ 2 HeizkostenV besagt: außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften der Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Befindet sich in dem Gebäude neben Ihrer Wohnung nur noch die Wohnung des Mieters und werden beide Wohnungen über eine Heizungsanlage versorgt, gehen die Bestimmungen des Mietvertrages den Regelungen der Heizkostenverordnung vor.
Das bedeutet: Sie sind nach § 9 Abs. HeizkostenV nicht verpflichtet, die auf die zentrale Anlage entfallende Wärmemenge ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen und entsprechende Geräte einzubauen.
Sofern eine solche Pflicht für den Vermieter zum Einbau von Wärmezählern aufgrund nachträglicher gesetzlicher oder behördlicher Anordnungen entsteht, haben Sie als Vermieter das Recht, die Kosten im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Das bedeutet: Sie dürfen die jährliche Miete um 11 % der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Kosten erhöhen.
Angenommen, Sie müssten die Heizkosten und Warmwasserversorgung nach der HeizkostenV abrechnen, dann müssten Sie diese mindestens zu 50 %, höchstens jedoch zu 70 %, nach dem erfassten Verbrauch vornehmen. Sollte die Abrechnung nach der HeizkostenV vertraglich vereinbart sein, hätte der Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 der Verordnung. In einem solchen Fall hätte er das Recht, die auf ihn entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen, es sei denn, dieses Kürzungsrecht ist aufgrund der mietvertraglichen Bestimmungen ausgeschlossen.
