Gemäß § 589 BGB ist bei einem Landpachtvertrag der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nicht berechtigt, die Nutzung der Pachtsache einem Dritten zu überlassen oder die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss zum Zweck der gemeinsamen Nutzung zu überlassen. Im Falle der Weigerung kann der Verpächter den Pächter abmahnen und Unterlassung verlangen und am Ende sogar – schriftlich – fristlos kündigen.
Doch liegt hier eine unberechtigte Nutzungsüberlassung an Dritte vor? Sie haben den Pachtvertrag mit dem Pächter als Einzelperson geschlossen. Er hat den Betrieb in eine GbR mit seiner Ehefrau eingebracht. Dies stellt einen Verstoß dar.
Entscheidendes Kriterium bei § 589 BGB ist die Mitbenutzung der Pachtsache durch Dritte. Als Verpächter haben Sie Anspruch darauf, dass die Pachtsache nur von dem bewirtschaftet wird, mit dem Sie den Pachtvertrag geschlossen haben, nicht von Dritten. Dabei muss man jedoch genau hinsehen.
Haben Sie beispielsweise den Pachtvertrag mit dem Pächter und seiner Ehefrau gemeinsam geschlossen, so stellt es keinen Vertragsverstoß dar, wenn das Pächterehepaar den Betrieb nun in eine GbR einbringt, die aus dem Ehepaar als alleinige Gesellschafter besteht. Auch stellt es keinen Kündigungsgrund dar, wenn Sie an eine GbR verpachten und sich die Gesellschafter der GbR ändern. Dies hat das OLG Rostock entschieden (Az. 12 U 6/02).
Des Weiteren stellt es nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Az. LwZR15/09) keinen Kündigungsgrund dar, wenn der Pachtvertrag mit einer GbR geschlossen wurde, die sich dann in eine oHG und danach in eine GmbH umwandelt, denn – so der BGH – die Identität des Pächters bleibe erhalten.
Anders sieht es aus, wenn der Pächter die Pachtsache in eine Gesellschaft einbringt, an der weitere, neue Personen entscheidungsbefugt sind. In diesen Fällen kann der bisherige Pächter nicht mehr allein über die Art der Bewirtschaftung entscheiden, was Sie als Verpächter nicht hinnehmen müssen. Sie können den Pächter also zur Unterlassung auffordern und notfalls kündigen.
