Sie wollen das Pachtverhältnis vorzeitig beenden, weil der Pächter sich weigert, die Kosten für das Neusetzen des Grenzsteines zu tragen. Unter engen Voraussetzungen wäre eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ nach §§ 594e, 543 BGB möglich. Danach kann ein Pachtverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn „dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.“ Ein wichtiger Grund liegt zum Beispiel vor, wenn der Pächter die Fläche unbefugt einem Dritten überlässt oder wenn er die Pacht nicht pünktlich zahlt, das heißt bei einer Jahrespacht länger als drei Monate in Verzug ist.
Ihr Pächter weigert sich, die Rechnung für den Vermesser zu bezahlen. Dies berechtigt Sie aber nicht dazu, das Pachtverhältnis zu kündigen. Sie haben aber Anspruch auf Kostenersatz. Das wissentliche Umpflügen von Grenzsteinen kann durchaus ein Grund sein, den Pachtvertrag fristlos zu kündigen. Ein einmaliges, versehentliches Umpflügen reicht dafür aber nicht aus. Der Pächter müsste schon ein Wiederholungstäter sein, der also bewusst und vorsätzlich handelt.
Mit einer fristlosen Kündigung darf sich der Verpächter nicht zu viel Zeit lassen. Mehr als zwei Wochen sollten Sie nicht zuwarten, ansonsten gilt der Vertragsverstoß als hingenommen. Dann können Sie zwar noch Schadenersatz fordern, aber nicht mehr kündigen.
Sie haben den Vermessungstechniker bestellt und den Grenzstein neu setzen lassen. Das ist in Ordnung. Nach §§ 823, 249 BGB haben Sie Anspruch auf Ersatz des Schadens, den der Pächter angerichtet hat. Zwar sollten Grenzabmarkungen nach § 919 BGB grundsätzlich gemeinschaftlich beauftragt und bezahlt werden, das gilt aber nicht, wenn der Pächter nachweislich einen Grenzstein umgepflügt hat. Sie mussten dem Pächter daher nicht die Chance geben, zunächst selbst einen Vermesser auszuwählen. Weil eine Sachbeschädigung vorliegt, können Sie nach § 249 Abs. 2 BGB verlangen, dass Ihnen der Pächter Geldersatz leistet.
(Folge 46-2021)
