Den alten Stall mit den Außenmaßen von 4,5 x 9 m können Sie grundsätzlich zu Wohnzwecken umnutzen. Anspruchsgrundlage ist § 35 Abs. 4 Ziffer 1 BauGB. Die dort aufgeführten Voraussetzungen werden von Ihnen erfüllt, da es sich um einen landwirtschaftlichen Betrieb handelt und Sie in dieser Konstellation je Hofstelle insgesamt drei nicht privilegierte Wohnungen ausbauen und nutzen können.
In Ihrem Fall bedeutet dies, dass neben den beiden privilegierten Wohneinheiten – das von Ihren Eltern und Ihnen neu gebaute Zweifamilien-Wohnhaus ist privilegiert – lediglich das alte Wohnhaus, das fremdvermietet worden ist, anzurechnen ist. Neben der vorhandenen ersten nicht privilegierten Wohneinheit können Sie also bis zu zwei weitere nicht privilegierte Wohneinheiten ausbauen, hier also konkret im alten Stall.
Zu beachten haben Sie jedoch, dass Sie diesen Stall keinesfalls abbrechen und neu bauen dürfen. Vielmehr ist es so, dass der Anspruch, eine Wohnung auszubauen und zu vermieten, lediglich dann besteht, wenn es sich um „erhaltenswerte Bausubstanz“ handelt. Das bedeutet: Die Bausubstanz muss insgesamt noch so gut sein, dass es sich beispielsweise nicht um eine „funktionslose Ruine“ handelt.
Nach dem Ausbau muss die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben. Sie haben demzufolge die planerische Vorgabe einzuhalten, dass Sie innerhalb der von Ihnen beschriebenen Abmaße bauen müssen. Auf einer Ebene werden nach unserer Einschätzung maximal 32 bis 35 m2 netto Wohnfläche entstehen, bezogen auf eventuell 2 bzw. 2 ½ Geschosse würde sich die Fläche entsprechend vergrößern. Insgesamt wird es sich also um eine relativ kleine Wohneinheit handeln.
Die Baugenehmigungsbehörde kann Ihnen die Verpflichtung auferlegen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen. Konkret bedeutet dies, dass Sie nicht den alten Stall umnutzen können und sodann einen Bauantrag stellen können für einen vergleichbar großen Stall. Eine Neubebauung wäre dann möglich, wenn diese im Interesse der Entwicklung des Betriebes erforderlich ist.
Sie sollten zunächst abwarten, ob eine derartige Verpflichtung als Nebenbestimmung in die Baugenehmigung aufgenommen wird. Für den Fall sollten Sie darauf achten, dass die vorgenannte Einschränkung allenfalls als Nebenbestimmung wiedergegeben wird, in der lediglich der Gesetzestext zitiert wird und nicht weitergehende Einschränkungen aufgegeben werden.
