Wird der Mieter zahlungsunfähig, regeln sich die Rechte des Vermieters nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nach den Vorschriften der Insolvenzordnung. Nach § 108 Insolvenzordnung bestehen Miet- und Pachtverhältnisse fort. Miet- oder Pachtschulden, die aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammen, können nur als Masseschulden geltend gemacht werden. Die Zahlungsrückstände berechtigen den Vermieter oder Verpächter nicht zur Kündigung des Vertragsverhältnisses, es gilt die Kündigungssperre des § 112 der Insolvenzordnung. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist erst wieder möglich, wenn der Insolvenzverwalter nach Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät.
Allein der Insolvenzverwalter ist bei einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt, den Vertrag außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen; sie beträgt bei Geschäftsräumen sechs Monate zum Quartalsende. Entsteht dem Vermieter oder Verpächter durch eine vom Insolvenzverwalter vorgenommene Kündigung ein Mietausfallschaden, ist der Vermieter Insolvenzgläubiger, das heißt, er kann den Schaden nur zur Insolvenztabelle anmelden.
Wird das Miet- oder Pachtverhältnis im Zuge des Insolvenzverfahrens beendet, ist der Insolvenzverwalter nur zur Herausgabe der Mieträume verpflichtet, der Vermieter kann von ihm nicht die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mieträume verlangen. Der Insolvenzverwalter ist auch nicht zur Entfernung von Einbauten oder eingebrachten Sachen des Mieters verpflichtet.
In Verträgen über Geschäftsräume können Klauseln enthalten sein, die den Vermieter im Fall der Mieterinsolvenz zur Lösung des Vertrages berechtigen; nach dem gegenwärtigen Stand der juristischen Diskussion dürften diese Klauseln aber keinen Bestand haben.
Im Fall der Mieterinsolvenz bleibt Ihnen praktisch nur die Möglichkeit, sich umgehend mit dem Insolvenzverwalter in Verbindung zu setzen, um zu erfahren, ob er von dem nach der Insolvenzordnung möglichen Sonderkündigungsrecht des Vertrages Gebrauch macht oder nicht.
