Wochenblatt-Leser Michael D. in R. möchte eine Wohnung vermieten. Welche Kosten lassen sich als Mietnebenkosten umlegen? Darf der Vermieter den Erbbauzins in der Nebenkostenabrechnung abrechnen? Gibt es Kosten, die nicht umgelegt werden können? Inwieweit sind die Kaufnebenkosten steuerlich abzugsfähig?
Auf Nachfrage von Rebecca Kopf, Redaktion, erklärt Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht, Haus & Grund Deutschland, zu den umlagefähigen Mietnebenkosten: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Zur Vereinbarung und Abrechnung von Betriebskosten gibt es Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Umlagefähig sind:
Laufende öffentliche Lasten wie kommunale Grundsteuern,
Verbrauch des Wassers/Warmwassers,
Kosten der Wasserversorgung, Grundgebühren, Wartungs- und Betriebskosten sowie Eichkosten der Wasserzähler,
Verbrauch der Energie, Kosten für den Heizungsbetrieb, Reinigung, Wartung,
Kosten für Strom, Wartung und Überwachung eines Aufzugs,
Straßenreinigung, Abfallgebühren,
Kosten für Schornsteinfegerarbeiten, Kehrgebühren,
Gebäudereinigung,
Schädlingsbekämpfung,
Gartenpflege,
Beleuchtung von Treppenhaus und Gemeinschaftsräumen sowie Außenbeleuchtung,
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, etwa Gebäudeversicherungen, Öltankversicherungen,
Grundgebühren für Kabel/Antenne sowie Wartung, Strom und Betriebskosten. Achtung: Haus & Grund weist darauf hin, dass die Kosten für das Fernsehsignal nur noch bis zum 1. Juli 2024 als Betriebskosten abgerechnet werden können, wenn die Anlage bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde. „Danach sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom umlegbar. Handelt es sich um eine Gemeinschaftsantennenanlage können zusätzlich noch die Kosten für die Wartung umgelegt werden“, ergänzt Julia Wagner.
Hauswart,
Kosten für Strom, Wasserverbrauch einer Einrichtung zur Wäschepflege, falls ein gemeinsamer Waschkeller vorhanden ist.
Sonstige: Der Vermieter muss genau darlegen, um welche Kosten es sich hierbei handelt. Anerkannt sind zum Beispiel Wartungskosten für Feuermelder.
Erbbauzins in der Nebenkostenabrechnung abrechnen?
Der Erbbauzins oder Erbpachtzins ist eine jährliche Gebühr, die für die Nutzung eines Erbbaurechts anfällt. Der Erbpachtzins gehört zu den Kosten des Eigentümers, die er nicht auf die Mieter umlegen darf. Erbpachtzinsen sind den Finanzierungskosten zuzurechnen.
Kosten, die nicht umgelegt werden können?
Einkommensteuer für Mieteinnahmen,
Kontoführungsgebühren, Kosten für Darlehen,
eine einmalige Anschlussgebühr für Kabel/Antenne,
Kosten für Rechtsschutzversicherung, ebenso für eine Hausratversicherung (die schließt der Mieter in der Regel selbst ab),
Beiträge zum Grundeigentümerverein,
sonstige Kosten: Nicht umlagefähig sind auch Kosten für die Prüfung der Gasleitung, der Schließanlage (Haustür) und die Wartung der Hauselektrik.
Auch Kosten für leer stehende Räume oder eine leer stehende Wohnung im Mietobjekt darf der Vermieter nicht umlegen. Kosten für den Leerstand darf der Vermieter allerdings steuerlich geltend machen.
Kaufnebenkosten steuerlich absatzfähig?
Sind Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) steuerlich abzugsfähig? Ja. „Wer vermietet, kann Kosten für den Notar, für die Grundschuldbestellung sowie die Zinsen für einen Immobilienkredit steuerlich als Werbungskosten absetzen“, sagt Julia Wagner. „Auch Maklerkosten können steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie vermietet wird – allerdings nicht als Werbungskosten, sondern als Anschaffungsnebenkosten." Diese werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und dann linear abgeschrieben.
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(Folge 43-2022)
