Die Forderung ist unberechtigt. Ihr Verpächter kann den Vertrag nicht fristlos kündigen. Zunächst sollten Sie Ihren Pachtvertrag prüfen. Er liegt uns nicht vor. Wir gehen aber davon aus, dass er keine Preisanpassungsregelung enthält, die dazu führen würde, dass der Verpächter heute – nur sechs Jahre nach der letzten Preisanpassung – 35 % mehr Pacht fordern könnte. Vielleicht enthält Ihr Pachtvertrag eine Indexklausel. Viele Verträge haben eine Anpassungsregelung, die zum einen auf den Verbraucherpreisindex, zum anderen auf den Preisindex für Erzeugerpreise oder für landwirtschaftliche Betriebsmittel Bezug nimmt. Doch zum Beispiel der Verbraucherpreisindex ist von 2014 bis 2019 von 99,5 Punkten auf 105,3 Punkte gestiegen; das waren lediglich 5,8 Punkte oder 5,82 %.
Besteht keine Regelung im Vertrag, kann sich ein Anpassungsanspruch aus § 593 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ergeben. Danach kann jede Partei eine Änderung des Vertrags mit Ausnahme der Pachtdauer verlangen, wenn sich nach Abschluss des Pachtvertrages die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig so geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis geraten sind. Voraussetzung ist also, dass ein „grobes Missverhältnis“ zwischen Leistung und Gegenleistung entstanden ist, also zwischen Überlassung der Ackerfläche und der Pachtzinszahlung.
Ein solches grobes Missverhältnis kann seit 2014 nicht entstanden sein. Die Vorschrift soll nicht dazu dienen, einen Pachtvertrag, der in der Vergangenheit zu einem moderaten Kurs abgeschlossen wurde, auf das heutige exorbitant hohe Pachtpreisniveau für Neuabschlüsse anzuheben. Die ursprüngliche Relation zwischen Leistung und Gegenleistung soll beibehalten werden. Deshalb sehen wir nicht, dass Ihr Verpächter jetzt die Pacht um 35 % anheben darf.
Doch selbst wenn die Voraussetzungen für eine Pachtanhebung vorliegen, müssen die Parteien erst versuchen, sich zu einigen. Können sie sich nicht verständigen, können Sie als Pächter eine Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts beantragen (§ 593 BGB). Der Verpächter darf also nicht fristlos kündigen. Er muss die Laufzeit des Vertrages beachten.
Doch Sie sollten bedenken, dass der Pachtvertrag 2023 endet. Zu diesem Termin läuft der Vertrag aus. Daher ist es oft sinnvoll, mit dem Verpächter ein Gespräch über eine Pachtpreisanpassung und die Pachtdauer zu führen. Bieten Sie ihm eine höhere Pacht an, wenn er im Gegenzug bereit ist, den Vertrag zu verlängern. Das Ganze muss sich für Sie natürlich rechnen. Als Pächter müssen Sie die Pacht erwirtschaften können. Sonst wäre der Vorschlag unvernünftig.
(Folge 19-2020)
