Wochenblatt-Leser Markus R. in H. fragt: Ich habe eine Wiese, 1 ha, gekauft. Diese ist bis zum 30. Oktober 2022 (schriftlich) verpachtet. Der Pächter nutzt die Grünlandfläche zur Gewinnung von Heusilage. Ich möchte gerne noch in diesem Sommer einen Dränagestrang durchziehen lassen, die Büsche zurückschneiden und den Zaun wiederherstellen. Wie ist die Rechtslage, kann der Pächter das ablehnen?
Thomas Hemmelgarn, Rechtsanwalt, WLV, antwortet: Wird ein verpachtetes, landwirtschaftlich genutztes Grundstück von dem Verpächter an einen Dritten veräußert, so tritt dieser an Stelle des ursprünglichen Verpächters in die sich aus dem Pachtverhältnis ergebenen Rechte und Pflichten ein (§ 593 b i. V. m. § 566 BGB).
Insoweit sollte zunächst anhand des Pachtvertrages geklärt werden, ob nicht bereits der Pächter zur Durchführung der von Ihnen beabsichtigten Arbeiten verpflichtet ist. Nach der gesetzlichen Regelung (§ 586 BGB), von der allerdings vertraglich abgewichen werden kann, hat der Verpächter die Pachtsache dem Pächter in einem zu der vertragsmäßigen Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen und während der Pachtzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Pächter hat jedoch die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache, u. a. Gräben, Dränagen und Einfriedungen, auf seine Kosten durchzuführen. Gewöhnliche Ausbesserungen sind in der Regel solche Maßnahmen, die der Erhaltung der Pachtsache dienen und durch die normale Abnutzung, den üblichen Gebrauch und Einwirkungen im Laufe der Pachtzeit notwendig werden.
Pächter hat Ausbesserungspflichten
Daher dürfte – soweit im Pachtvertrag nichts anderes vereinbart ist – der Pächter für den Rückschnitt der Sträucher und Reparatur des Zaunes zuständig sein, soweit sich diese Arbeiten noch im Umfang von Ausbesserungen bewegen. Die Neuanlage einer Dränage fällt jedoch nicht unter die dem Pächter obliegenden Ausbesserungspflichten.
Im Übrigen können Sie während der Dauer des Pachtvertrages ohne Einwilligung des Pächters keine Arbeiten an dem Pachtgrundstück vornehmen, welche den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Pachtsache hindern könnten.
Etwas anders gilt für Maßnahmen, welche der Erhaltung oder Verbesserung der Pachtsache dienen. Diese hat der Pächter grundsätzlich zu dulden. Soweit es sich um Maßnahmen zur Verbesserung handelt – welches bei der Neuverlegung der Dränage der Fall sein könnte –, entfällt die Duldungspflicht aber, wenn die Maßnahme für den Pächter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist. Ansonsten hat der Verpächter die dem Pächter durch die Maßnahme entstandenen Aufwendungen und entgangenen Erträge in einem den Umständen nach angemessenen Umfang zu ersetzen (in Ihrem Falle wäre das zum Beispiel ein etwaiger Minderertrag bei der Heusilagegewinnung).
Soweit Sie über die vorgenannten Punkte mit dem Pächter keine Einigung herbeiführen können, dürfen die Maßnahmen von Ihnen nicht eigenmächtig umgesetzt werden; hierzu bedarf es vielmehr eines Antrages auf Entscheidung durch das zuständige Landwirtschaftsgericht.
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(Folge 32-2022)
