Wochenblatt-Leser Herbert W. in K. fragt: Wir (GbR) möchten unsere Hofstelle verkaufen. Diese ist allerdings unterverpachtet. Der eigentliche Pächter ist bereits verstorben. Der Unterpächter weigert sich, die Hofstelle zu räumen. Einen Nachfolgepachtvertrag gibt es nicht. Der Vertrag lief nach dem Tod des Pächters weiter. Was können wir tun?
Rechtsanwalt Hubertus Schmitte, WLV, nimmt Stellung: So, wie Sie den Fall schildern, weigert sich Ihr Unterpächter zu Recht derzeit, die Hofstelle zu räumen, weil es sich offenbar um einen unbefristeten Pachtvertrag handelt, welcher bis jetzt von keiner Seite gekündigt wurde. Sie müssen dem Unterverpächter kündigen. Die Kündigungsfrist richtet sich jetzt nach § 594a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), sie beträgt zwei volle Pachtjahre abzüglich drei Werktage. Alternativ kann das auch der Käufer und neue Eigentümer der Hofstelle tun.
Den Pachtvertrag kündigen
Dazu im Einzelnen:
Der Pächter hat mit Ihrer Gestattung die Ackerflächen und teilweise die Wirtschaftsgebäude unterverpachtet. Auch ein Unterpachtverhältnis stellt ein Pachtverhältnis im Sinne von § 585 ff. BGB dar. Auch hier richtet sich folglich die Kündigungsfrist nach § 594a BGB, also zwei volle Pachtjahre abzüglich drei Werktage.
Kauf bricht nicht Pacht
Ihren Ausführungen zu Folge wurden 2004 Hof und Ackerflächen auf die GbR übertragen. Die Veräußerung oder Vererbung bricht das Pachtverhältnis nicht. Dies ergibt sich aus § 593b BGB sowie aus § 1922 BGB.
Auch als der Pächter starb, änderte sich nichts. Sie teilen nicht mit, wer den Pächter beerbt hat. Wichtig aber ist, dass weder Sie noch die Erben des Pächters das Pachtverhältnis gekündigt haben, was nach § 594d BGB möglich gewesen wäre. Das Pachtverhältnis sowie auch das Unterpachtverhältnis bestanden also fort.
Käufer tritt in Pachtverhältnis ein
Jetzt wollen Sie die Hofstelle verkaufen. Auch hier gilt § 593b BGB, dass die Veräußerung das Pachtverhältnis nicht beendet. Stattdessen tritt der neue Eigentümer, der Käufer, in das Pachtverhältnis ein. Es ist nicht so, dass der Pächter dem Verkauf zustimmen müsste, sondern stattdessen ist der Käufer und neue Eigentümer dann der Verpächter.
Kündigungsfrist zwei Pachtjahre
Da das Pachtverhältnis fortbesteht, besteht auch das Besitzrecht fort, sodass sowohl der Pächter wie auch der Unterpächter weiterhin ihren Besitz zu Recht ausüben.
Es ist nun also erforderlich, dass Sie bzw. – wenn die Umschreibung im Grundbuch stattfindet – der neue Eigentümerdas Pachtverhältnis kündigen. Ebenso muss dann der Pächter das Unterpachtverhältnis kündigen, sodass der Unterpächter nach Ablauf der Kündigungsfristdas Wirtschaftsgebäude räumen muss.
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(Folge 45-2022)
