Es gilt das Prinzip „Kauf bricht Pacht nicht“ (§§ 593b, 566 BGB). Der Käufer ist an den Pachtvertrag gebunden. Die Tatsache des Eigentumswechsels führt zunächst zu keiner Veränderung: Der neue Eigentümer kann weder kündigen noch die Pacht erhöhen.
Im Falle eines mündlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrags ergibt sich die Kündigungsfrist aus § 594 a Abs. 1 BGB. Danach kann „jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr“.
Das bedeutet, dass die reguläre Kündigungsfrist zwei Pachtjahre minus drei Werktage beträgt. Unterstellen wir, dass das Pachtjahr bei Ihnen vom 1. Oktober bis Ende September des Folgejahres läuft, dann könnte der neue Eigentümer bis zum 4. Oktober 2019 (dritter Werktag) zu Ende September 2021 kündigen. Wenn aber nicht klar ist, wie exakt das Pachtjahr bestimmt war, gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. In diesem Fall könnte der neue Eigentümer bis zum 4. Januar 2020 zu Ende Dezember 2021 das Pachtverhältnis kündigen.
Zur Pachterhöhung gilt die Vorschrift des § 593 BGB: „Haben sich nach Abschluss des Pachtvertrags die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig so geändert, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind, so kann jeder Vertragsteil eine Änderung des Vertrags mit Ausnahme der Pachtdauer verlangen.“
Somit ist Voraussetzung für eine Pachterhöhung, dass tatsächlich – beispielsweise weil das Pachtverhältnis schon viele Jahre ohne jegliche Pachtanpassung gelaufen ist – ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung entstanden ist. Dabei ist nicht entscheidend, ob die gezahlte Pacht im Verhältnis zu den neuen Pachtvertragsabschlüssen sehr niedrig erscheint, sondern es geht um das Verhältnis zu den ortsüblichen Pachten, also unter Einbeziehung auch der Altpachten.
Können sich die Parteien auf eine Anpassung nicht einigen, entscheidet das zuständige Landwirtschaftsgericht, sofern es zum Beispiel vom Verpächter angerufen wird.
(Folge 18-2019)
