Als Verpächter haben Sie den Pachtvertrag mit einer bestimmten Person geschlossen. Diese Person (Pächter) darf sich zur Ausführung der Bewirtschaftung zwar anderer Personen bedienen (etwa Lohnunternehmern), das Risiko aber muss der Pächter selbst tragen. Sollte der Pächter die Nutzung der Pachtsache jedoch einem Dritten überlassen, stellt dies eine Vertragsverletzung dar (§ 589 Abs. 1 BGB). In diesem Fall kann der Verpächter nach § 594e Abs. 1 BGB nach erfolgloser Abmahnung den Vertrag fristlos kündigen.
Von praktischer Bedeutung ist dies, wenn ein Verpächter an eine Personen- oder Kapitalgesellschaft verpachtet hat. Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) Folgendes geurteilt: Es liegt keine Nutzungsüberlassung an einen Dritten vor, wenn sich der Pächter nach Abschluss des Pachtvertrages identitätswahrend in eine andere Rechtsform umwandelt. Das hat der BGH zum Beispiel entschieden bei der Umwandlung einer GbR in eine Offene Handelsgesellschaft (OHG). Auch die anschließende Umwandlung der OHG in eine GmbH hat der BGH als identitätswahrend angesehen. Somit bestand kein Kündigungsrecht des Verpächters.
Bei Ihnen wurde die GbR in eine KG umgewandelt, folglich bestand kein Kündigungsrecht. Zudem hatten Sie der Fortsetzung des Vertrages durch die KG vertraglich zugestimmt.
Nunmehr wurde die KG aufgelöst, der Sohn des Landwirtes ist der alleinige Pächter Ihrer Flächen. Zunächst sollten Sie klären, ob das tatsächlich der Fall ist. Fordern Sie Ihren Pächter zur Auskunft auf und prüfen Sie, wer Ihnen die Pacht überweist. Denn eine KG ist eine andere Rechtsperson als eine Einzelperson. Sollte tatsächlich die KG aufgelöst sein, haben Sie nach § 594e Abs. 1 BGB das Recht zur fristlosen Kündigung des Vertrages. Zwar müssen Sie grundsätzlich zuvor abmahnen, das aber ist zwecklos, wenn die KG bereits aufgelöst wurde.
(Folge 15-2018)
