Verträge über Grundstücke sind nur dann wirksam, wenn sie notariell beurkundet wurden. Dies ergibt sich aus § 311 b BGB: "Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen."
Diese Formvorschrift dient dem Schutz der Parteien: Um die weitreichenden Folgen eines Grundstückskaufvertrages sachgerecht beurteilen zu können, bedarf der Vertrag der notariellen Beurkundung. Der Notar klärt beide Seiten neutral über die Rechte und Pflichten auf.
Nur wenn der Vertrag schon vollzogen worden wäre, also die Grundbuchumschreibung bereits stattgefunden hätte, wäre der Vertrag auch ohne notarielle Beurkundung wirksam. Doch dieser Fall ist selten, er liegt bei Ihnen nicht vor.
Ihr Vertrag ist auch nicht als ein wirksamer Vorvertrag anzusehen. Auch der Vorvertrag mit dem Inhalt, dass ein Vertrag über die Eigentumsübertragung an einem Grundstück geschlossen werden soll, bedarf einer notariellen
Beurkundung, um wirksam zu sein.
Somit bleibt Ihnen lediglich der Anspruch auf Erstattung Ihrer Anzahlung. Diese erhalten Sie zurück, vorausgesetzt, Sie können nachweisen, dass Sie dem Grundeigentümer das Geld zum Beispiel überwiesen oder in bar (mit Quittung?) übergeben haben.
