Wochenblatt-Leser Johannes D. fragt: Wir haben eine Wohnung vermietet. Wie können wir die Anschaffung denkmalrechtlich zulässiger Eichen-Sprossenfenster umlegen, um den Mieter daran zu beteiligen? Er hat einen erheblichen Nutzen, weil er Energie spart.
Matthias Heemeyer, Rechtsanwalt, Recklinghausen, antwortet: Wenn es sich bei dem Einbau der von Ihnen geplanten Fenster um eine energetische Modernisierung handelt, können Sie die Kosten dieser Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter anteilig umlegen. Dies sind in der Regel 8 % der Kosten der Maßnahme pro Jahr. Sobald die Modernisierungsmaßnahme erledigt ist, können Sie die 8 % dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen.
Insgesamt ist das Thema Mieterhöhung bei Modernisierung nicht ganz einfach. Zum Beispiel dürfen Vermieter öffentliche Förderungen und Zuschüsse nicht ansetzen. Auch müssen sie von den Modernisierungskosten diejenigen Kosten abziehen, die für Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären. Hier gibt es ein vereinfachtes Verfahren: Liegen die Modernisierungskosten pro Wohneinheit unter 10.000 €, kann der Vermieter pauschal 30 % der geltend gemachten Kosten abziehen.
Grenzen bei Mieterhöhung
Bei aufwendigen und sehr kostspieligen Modernisierungen hat der Gesetzgeber der Mieterhöhung Grenzen gesetzt. Seit dem Jahr 2019 darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um 3 € je m2 und Monat steigen, bei geringen Mieten nur um 2 € pro m2.
Bei mehreren, in kurzen Abständen erfolgenden Modernisierungen muss der Vermieter die Kosten anrechnen, die er bereits innerhalb von fünf Jahren geltend gemacht hat. Die Modernisierungsmaßnahme ist dem Mieter drei Monate vor Beginn schriftlich anzukündigen.
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(Folge 10-2023)
