Sie können das Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen, wenn die Rückstände den zweifachen Wert der monatlichen Grundmiete übersteigen. Die Mieterin muss den Mietrückstand dann bezahlen, um die Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumung der Wohnung zu vermeiden. Bei rechtzeitiger Zahlung erlischt die Kündigung und das Mietverhältnis wird fortgesetzt. Im Idealfall ist Ihre Mieterin dann ausreichend gewarnt und sieht, dass Ihre Geduld erschöpft ist. Bei der Kündigung müssen Sie einige formelle Voraussetzungen beachten. Deshalb empfehlen wir eine detaillierte Rechtsberatung.
Sollte die Frau die Miete nicht nachzahlen, können Sie Ihre Kündigungserklärung nicht zurücknehmen. Das Mietverhältnis ist dann beendet. Sie sind nicht verpflichtet, die Wohnung danach auch unverzüglich räumen zu lassen. Solange Ihre Mieterin darin wohnt, muss sie eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete zahlen.
Alternativ haben Sie diese Möglichkeit: Sie können beim zuständigen Mahngericht (Amtsgericht) einen Mahnbescheid, auch online, beantragen. Auch dann weiß Ihre Mieterin, dass es ernst wird. Wenn sie nicht zahlt, können Sie nach Ablauf der Widerspruchsfrist von zwei Wochen einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Wird der Bescheid erlassen, können Sie damit die Zwangsvollstreckung betreiben und beispielsweise das Gehalt Ihrer Mieterin pfänden lassen.
Der Vollstreckungsbescheid gilt jedoch immer nur für den darin ausgewiesenen Betrag. Zahlt die Mieterin auch weiterhin nicht, müssen Sie für zukünftige Mietrückstände jeweils ein neues Mahnverfahren beantragen. Die ganze Prozedur kann man nur empfehlen, wenn zu erwarten ist, dass die Mieterin danach wieder regelmäßig ihre Miete zahlen wird.
Als Warnung an die Mieterin könnte auch eine von einem Anwalt aufgesetzte Zahlungsaufforderung dienen. Die Anwaltskosten können Sie steuerlich geltend machen oder gegebenenfalls als Verzugsschaden ebenfalls von Ihrer Mieterin ersetzt verlangen.
Viele Vermieter glauben, dass sie in derartigen Fällen auf die hinterlegte Mietkaution zugreifen dürfen. Das ist nicht zutreffend. Zulässig ist eine Vereinbarung mit Ihrer Mieterin, dass die Zahlungsrückstände aus der Mietkaution ausgeglichen werden. Danach muss die Mieterin die Kaution aber wieder auffüllen. Eine solche Vereinbarung sollten Sie unbedingt schriftlich mit der Mieterin fixieren.