Nein, wir halten Ihre angedachte Lösung für keine gute Idee. Denn sie birgt für Sie Risiken und Konflikte in der Zukunft.
Am einfachsten wäre es, Sie investieren selbst und vermieten den Kotten an Ihre Freunde. Sie verfügen offensichtlich über das notwendige Kapital; das könnten sie Ihnen per Kreditvertrag zur Verfügung stellen. Ebenso wie ein Bankkredit könnte die Summe grundbuchlich gesichert werden. Auch Eigenleistungen der zukünftigen Mieter sollten Sie festhalten und vergüten.
Die Gesamtinvestitionssumme zieht Kapitaldienstleistungen in Form von Zins und Tilgung an die zukünftigen Mieter oder eine Bank nach sich. Die Mieter könnten diese Zahlungen für sich der Miete gegenüberstellen. Mit dieser Konstruktion kommt man den Wünschen aller Beteiligten entgegen. Der hergerichtete Kotten würde von Ihren Freunden bewohnt. Unter Verrechnung der Kapitaldienstleistungen mit der Miete wäre der Aufwand für Ihre Freunde vermutlich sehr niedrig.
Falls die Mieter vorzeitig ausziehen, würden Sie bei entsprechender Lage und Qualität des Kottens sicherlich schnell einen Nachmieter finden. Damit würde auch die Problematik möglicher Ablösesummen entfallen. Der Kreditvertrag könnte weiterlaufen. Sie könnten für diesen Fall aber auch Sondertilgungen mit dem Mieter vereinbaren. Als Vermieter wären Sie auch für „größere“ Reparaturen oder den weiteren Ausbau des Kottens verantwortlich. In den Mietvertrag könnten Sie zum Ausgleich der Inflation eine Preisklausel aufnehmen oder schon bei Beginn eine Staffelmiete vereinbaren.
Die Möglichkeit, dass der zukünftige Mieter eigenes Geld in das Haus investiert, halten wir für problematisch. Über eine Art Abschreibungstabelle könnte man zwar die „Ablösesumme“ für einen beliebigen Zeitpunkt vorab festlegen. Mögliche weitere Renovierungsarbeiten während der Mietzeit müssten jedoch zu einer Anpassung bei der Miete führen. Eine saubere Abwicklung wäre vertraglich nur schwer aufzusetzen und würde in der Umsetzung nicht ohne Bewertungskonflikte verlaufen.
Eine andere Möglichkeit wäre, dass Sie das Grundstück mit dem Kotten vom Hof abtrennen und veräußern. Das wäre dann zu empfehlen, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie nach Renovierung und Erstvermietung an Ihre Freunde einen Anschlussmieter finden.
Was die Ausgestaltung des Vertrages betrifft, sollten Sie sich von einem Anwalt und Steuerberater beraten lassen. Vorab sollten Sie mit Ihren Freunden klären, ob sie eventuell bereit sind, Ihnen einen Kredit für die Sanierung des Kottens zu gewähren.
(Folge 23-2018)
