Wochenblatt-Leser Heinrich A. in M. überließ vor 20 Jahren dem Kreis etwa 3 ha landwirtschaftliche Flächen für Naturschutzzwecke. Nach 30 Jahren übernimmt er die Flächen wieder. Laut Vertrag müssen die Flächen in den ersten zehn Jahren zweimal jährlich gemulcht werden, danach einmal jährlich. In den vergangenen fünf Jahren wurde nicht gemulcht. Kann er den Kreis auffordern, dieser Pflicht nachzukommen? Zum Zustand bei Rückgabe der Flächen sind im Vertrag keine Angaben. Wie ist die Rechtslage?
Rechtsanwalt Hubertus Schmitte, WLV, nimmt Stellung: Aufgrund dieses Vertrages haben Sie einen vertraglichen Anspruch darauf, dass die Flächen einmal jährlich gemulcht werden. Dies können Sie von dem Kreis einfordern, notfalls auch mit gerichtlicher Hilfe. Der Kreis muss sich an diesen Vertrag halten.
Zustand der Flächen
Würde es sich um einen Landpachtvertrag handeln, so müsste der Pächter die Fläche bei Pachtende gemäß § 596 BGB in einem Zustand ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zurückgeben. Das bedeutet, dass ein Landpächter bis zum Pachtende sich an die Regeln ordnungsgemäßer Landwirtschaft zu halten hat. Daher muss er beispielsweise eine übermäßige Verunkrautung der Flächen mit den Methoden ordnungsgemäßer Landwirtschaft verhindern.
In Ihrem Fall handelt es sich aber nicht um einen Landpachtvertrag, denn Sie haben die Fläche dem Kreis nicht überlassen, damit er landwirtschaftliche Erzeugnisse produzieren kann, sondern – so verstehen wir Ihre Anfrage – Sie haben die Flächen für Naturschutzzwecke überlassen.
Mietrecht anwenden
Eine konkret auf diesen Vertragstypus zugeschnittene gesetzliche Regelung gibt es nicht. Eine Leihe stellt es nicht dar, denn eine Leihe erfolgt unentgeltlich. Man könnte auf das Rechtsverhältnis, das Sie mit dem Kreis vereinbart haben, Mietrecht anwenden. Durch einen Mietvertrag wird dem Mieter der Gebrauch der Mietsache überlassen, der Mieter zahlt dafür ein Entgelt. Miete ist nicht nur bei Wohnungen möglich, sondern auch bei Grundstücken. Es entfällt dann das „Fruchtziehungsrecht“ des Mieters.
In Ihrem Fall haben Sie dem Kreis die Fläche für Naturschutzmaßnahmen überlassen. Es bestand also keine Absicht zu einer Fruchtziehung. Das Mietrecht bestimmt in § 546 BGB, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Zum Zustand der Mietsache sagt das Gesetz selbst nichts, die Rechtsprechung hat dazu aber folgende Grundsätze entwickelt: Der Zustand der Mietsache muss bei Mietende der vertraglichen Vereinbarung entsprechen. Wenn eine solche fehlt, muss die Mietsache ordnungsgemäß zurückgegeben werden, das heißt – abgesehen von Änderungen infolge vertragsgemäßen Gebrauchs – wie im Zustand bei Überlassung.
Vertragsgemäßer Gebrauch
Für Ihren Fall bedeutet dies, dass der Kreis nicht verpflichtet ist, sämtliche Veränderungen, die sich im Zeitablauf ergeben haben, zurückzubauen und die Fläche in den Ursprungszustand zurückzuversetzen. Denn Veränderungen, die sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch ergeben haben, dürfen bestehen bleiben. Es ist aber von einem solchen vertragsgemäßen Gebrauch auszugehen, der allen vertraglichen Vereinbarungen entspricht.
Die Fläche ist also an Sie in einem Zustand zurückzugeben, der dem entspricht, wie er sich bei einer jährlichen Mulchung darstellen würde. Dass der Kreis dies unterlassen hat, geht also nicht zu Ihren Lasten. Dass aber beispielsweise eine bestimmte Vegetation entstanden ist, entspricht der vertragsgemäßen Nutzung durch den Kreis. Dies muss nicht entfernt werden.
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(Folge 40-2022)
