Auf den Erbbauzins finden nach § 9 Erbbaurechtsgesetz die Vorschriften des BGB über die Reallasten Anwendung. Der Erbbauzins stellt eine dingliche Belastung des Erbbaurechts dar. Dinglich heißt: Sie als Erbbaurechtsgeber können Vollstreckungsmaßnahmen in das Erbbaurecht veranlassen, wenn der Zins nicht gezahlt wird.
Klausel festlegen
Da Erbbaurechtsverträge normalerweise sehr lange laufen, ist es üblich, im Vertrag eine Anpassung zu vereinbaren. Üblich sind Vereinbarungen eines „gleitenden Leistungsumfangs“, was nach § 1105 Abs. 1 BGB zulässig ist, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können. Die Änderung muss dann nicht mehr ins Grundbuch eingetragen werden. Sie erfolgt vielmehr automatisch mit Vorliegen ihrer Voraussetzungen.
So reicht zum Beispiel die Anknüpfung des Erbbauzinses an den Lebenshaltungskostenindex bzw. Verbraucherpreisindex aus. Eine solche Klausel hat also zur Folge, dass sie lediglich bei Eintritt entsprechender Voraussetzungen berechnet und der Erbbauzins neu bestimmt wird, der Klauselinhalt an sich ändert sich aber nicht.
Anders sieht es aus, wenn die Änderungsweise des Erbbauzinses sich nicht aus der Klausel ergibt oder die Vertragsparteien einen ganz anderen Zins oder eine andere Berechnungsmethodik vereinbaren wollen. Dann ist die entsprechende Einigung und die Eintragung im Grundbuch Voraussetzung, dass der Erbbaurechtsgeber diesen Zins verlangen kann.
Grundbucheintrag meist nicht nötig
Kurzum, bei den meisten Verträgen muss eine Erhöhung des Erbbauzinses nicht neu ins Grundbuch eingetragen werden, sofern nur die vorhandene Klausel angewendet und der Erbbauzins neu berechnet wird. Die Kostenfrage stellt sich dann also nicht.
Wenn sich die Parteien jedoch losgelöst von der vorhandenen Klausel auf einen neuen Preis verständigen wollen, der Vertrag dazu aber nichts aussagt, so müssen sich die Parteien auch über die Kosten der Grundbucheintragung einigen. Oft teilen sich die Parteien diese Kosten.
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