Im Bereich des Landpachtrechts gilt die Vertragsfreiheit. Die Parteien handeln den Pachtpreis frei aus. Es gilt das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Daher ist es nicht Willkür, wenn der Verpächter eine exorbitant hohe Pacht fordert, sondern es ist Ausdruck seines Eigentumsrechts. Kein Pächter wird ja zum Abschluss eines solchen Vertrages gezwungen.
Die Parteien müssen jedoch das Landpachtverkehrsgesetz beachten. Nach § 2 hat der Verpächter einen Pachtvertrag der zuständigen Behörde anzuzeigen, das ist in NRW die Kreisstelle der Landwirtschaftskammer. Auch der Pächter kann den Vertrag anzeigen. Dies sollte binnen eines Monats nach Abschluss des Vertrages erfolgen. Keine Anzeige ist erforderlich, wenn Pachtverträge zwischen Ehegatten oder mit Personen geschlossen werden, die in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie verwandt sind.
Die Behörde kann einen Landpachtvertrag beanstanden, wenn
- die Verpachtung eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeutet,
- durch die Verpachtung ein Grundstück unwirtschaftlich in der Nutzung aufgeteilt wird oder
- die Pacht in keinem angemessenen Verhältnis zum Ertrag steht, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist.
Kann der Pächter die vereinbarte (sehr hohe) Pacht erwirtschaften? Maßgeblich ist der nachhaltig zu erzielende Deckungsbeitrag. Dabei ist umstritten, ob es auf die Leistungsfähigkeit des konkreten Pächters oder auf die eines „objektivierten“ Pächters ankommt. In der Rechtsprechung wird vertreten, dass es auf den agrarstrukturellen Schutz des konkreten Pachtbetriebes ankommt. Die Behörde soll einen Pachtvertrag beanstanden können, wenn die Höhe der Pacht befürchten lässt, dass der Pächter die Flächen nicht ordnungsgemäß bzw. nachhaltig bewirtschaften kann.
Beanstandet die Behörde den Vertrag, erlässt sie einen Bescheid. Sie kann den Vertrag aufheben, abändern oder die Pacht herabsetzen. Jede Partei kann beim Landwirtschaftsgericht (Amtsgericht) beantragen, dass die Entscheidung der Behörde überprüft wird. Auch das Gericht kann den Vertrag aufheben oder den Pachtpreis herabsetzen. Doch das geschilderte Verfahren wird nur selten durchgeführt. Das liegt auch daran, dass in NRW längst nicht alle Landpachtverträge angezeigt werden, obwohl es eigentlich Pflicht ist.
Zuletzt sind die Pachtzinsen in NRW stark gestiegen. Einige Pächter haben sich inzwischen jedoch entschieden, teure Flächen nicht mehr zu pachten. Jeder Pächter sollte rechnen, wie viel Pacht er bieten kann, damit er unterm Strich noch Gewinn erzielt. Nur so kann man den unvernünftig hohen Pachten Einhalt gebieten.
