Ein „Rentenkauf“ ist eine spezielle Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Sie als Eigentümer verkaufen das Objekt, erhalten aber nicht sofort den kompletten Kaufpreis, sondern eine monatliche Rente. Die Rente kann entweder in Form einer Zeitrente oder einer lebenslangen Leibrente fließen, sie kann grundsätzlich auch mit einer Einmalzahlung kombiniert werden. Möglich ist auch, dass der bisherige Eigentümer ein Wohnrecht am ganzen Objekt oder zum Beispiel nur an einer Wohnung erhält, woran Sie offensichtlich denken.
Damit gehen Sie als Verkäufer auf Nummer sicher: Sie würden regelmäßige Einnahmen erzielen und könnten zum Beispiel in Ihrer bisherigen Wohnung bis zum Lebensende oder Auszug etwa in ein Pflegeheim bleiben. Vorteile für den Käufer: Er kann eine wertvolle Immobilie ohne größeren Kapitalaufwand erwerben und Erhaltungsaufwendungen und teure Reparaturen steuerlich geltend machen.
Vereinbaren die Parteien auch noch ein Wohnrecht zugunsten des Verkäufers etwa auf der Hofstelle, fällt die monatliche Rente entsprechend niedriger aus, weil der Nutzwertanteil für Sie als Verkäufer abzuziehen ist.
Die Höhe der monatlichen Rente wird anhand des Verkehrswerts der Immobilie und der Sterbetabelle des Statistischen Bundesamts ermittelt. Dabei wird der Gesamtwert, abzüglich des Wertes für das Wohnungsrecht, durch die noch verbleibende Lebenszeit in Monaten geteilt. Allerdings handelt es sich dabei nur um einen statistischen Wert: Je nach dem, wie lange der Verkäufer noch lebt, kann der Käufer ein gutes oder eher schlechtes „Geschäft“ machen.
Diese Risiken lassen sich aber einzelvertraglich auffangen: Die Parteien können eine gewisse Mindestlaufzeit der Rente vereinbaren, damit die Erben des Verkäufers nicht gänzlich leer ausgehen. Umgekehrt kann man auch eine Höchstlaufzeit vereinbaren, um die Erwerber nicht zu überfordern und den unschönen psychologischen Effekt zu vermeiden, dass diese „auf Ihren Tod warten“. Sie müssten dann durch eine private Risikoversicherung die mögliche (und Ihnen zu gönnende) längere Lebenszeit absichern. Was sollten Sie im Kaufvertrag unbedingt regeln? Die Höhe der monatlichen Rate, die Laufzeit, den genauen Umfang Ihres Wohnungsrechtes, die Begehungsrechte (Sie und Ihre Ehefrau wollen sich in Ihrem gewohnten Umfeld vermutlich weiter frei bewegen) sowie die Instandhaltungspflichten.
Der Verkauf eines Hofes auf Rentenbasis will gut überlegt sein. Der Käufer muss absolut vertrauenswürdig und solvent sein. Deshalb sollten Sie sich vor der Erstellung des Vertrages von einem fachkundigen Anwalt oder Notar auch zur Frage beraten lassen, welche Rechte Sie als Verkäufer haben, wenn der Käufer nicht mehr zahlt.
(Folge 35-2020)